The short answer
Untuk rumah seharga $400,000 (turun 20%, 6,5%, 30 tahun) versus sewa $2,000/bulan, biaya kepemilikan total $2,855,95/bulan versus sewa awal $2,000. Menginvestasikan kesenjangan bulanan sebesar $855,95+ dengan pengembalian 7% melampaui peningkatan pembelian ekuitas — setelah 7 tahun, sewa dan investasi unggul sekitar $129,756, dengan pembelian tidak mengejar ketinggalan dalam jangka waktu tersebut. Ubah tingkat apresiasi, hasil investasi, atau kesenjangan biaya sewa-untuk-beli, dan hasil ini bisa berubah.
Poin-poin penting
- Biaya kepemilikan bulanan penuh ($2,855,95 di sini) hampir selalu lebih tinggi daripada pembayaran hipotek saja setelah pajak properti ($400), asuransi ($100), dan pemeliharaan ($333,33) ditambahkan.
- Setiap kali memiliki biaya lebih besar per bulan dibandingkan menyewa, kesenjangan tersebut menjadi surplus investasi penyewa — dan dengan asumsi pengembalian sebesar 7%, hal ini dapat bertambah lebih cepat daripada pembangunan ekuitas rumah pada tingkat apresiasi 3%.
- Kalkulator ini tidak menemukan tahun impas dalam jangka waktu 7 tahun pada kondisi default ini — posisi bersih pembelian tidak pernah melampaui sewa dan investasi pada periode tersebut.
- Hasilnya sangat sensitif terhadap angka-angka Anda sendiri: kesenjangan biaya sewa-beli yang lebih kecil, apresiasi yang lebih tinggi, atau asumsi pengembalian investasi yang lebih rendah dapat mempengaruhi hasil pembelian.
Membandingkan biaya bulanan penuh, bukan hanya hipotek
Hipotek (P&I) = $2,022.62 + Pajak properti = $400.00 + Asuransi = $100.00 + Pemeliharaan = $333.33
Total biaya kepemilikan bulanan = $2,855,95
Sangat mudah untuk membandingkan pembayaran hipotek secara langsung dengan sewa dan menyimpulkan bahwa pembelian lebih murah, namun pembayaran pokok dan bunga hipotek hanyalah sebagian dari biaya bulanan sebenarnya. Pajak properti (1,2% dari nilai setiap tahun di sini), asuransi pemilik rumah, dan pemeliharaan (dianggarkan sebesar 1% dari nilai rumah per tahun) menambah $833,33/bulan dalam contoh ini — mendorong biaya kepemilikan sebenarnya jauh di atas pembayaran hipotek $2,022,62 saja, dan di atas sewa awal $2,000.
Kenapa sewa bisa menang, bahkan di atas 7 tahun
Melacak posisi bersih - ekuitas atau nilai investasi dikurangi semua pembayaran - tahun demi tahun:
| Tahun | Beli: Ekuitas - Total Dibayar | Sewa: Investasi - Total Dibayar |
|---|---|---|
| 1 | -$18,694.69 | $71,471.41 |
| 4 | -$71,072.76 | $43,759.44 |
| 7 | -$117,282.32 | $12,473.58 |
Buying's net position looks negative throughout this window because it nets total cash outlay (down payment plus every mortgage, tax, insurance, and maintenance payment) against equity gained — a meaningful share of what you pay for a home in the early years is interest, taxes, and upkeep that never becomes equity. Renting's net position stays positive because the invested surplus, compounding at 7%, grows faster than what is paid out in rent. This is exactly why the standard advice to "buy if you'll stay long enough" needs real numbers behind it — the crossover point depends on your specific rate, price, rent, and return assumptions, not a fixed number of years.
Kalkulator terkait
- Real Estate Investment Calculator — catat angkanya jika Anda membeli untuk disewakan, bukan untuk ditinggali.
- Kalkulator Keterjangkauan Sewa — periksa berapa harga sewa yang sesuai dengan anggaran Anda sebelum membandingkan dengan membeli.
- Kalkulator Hipotek — menguraikan pembayaran hipotek yang digunakan dalam perbandingan ini.