Calcolatore degli investimenti immobiliari

Questo calcolatore esegue un'analisi completa della proprietà in affitto - pagamento del mutuo, NOI, tasso massimo, flusso di cassa, rendimento cash-on-cash e DSCR - dal prezzo di acquisto, dal finanziamento, dall'affitto e dalle spese operative, oltre a una proiezione del patrimonio netto di 5 anni. Una seconda scheda confronta l'acquisto con l'affitto e investe la differenza.

Solo per la pianificazione personale, non per la consulenza finanziaria.

Recensito da Comitato editoriale di CalculatorDrive Finance · Ultimo aggiornamento

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La risposta breve

On a $350,000 rental financed with 20% down at 7% and renting for $2,500/month, this calculator finds a 5.14% cap rate but negative monthly cash flow of about -$362.85, a -6.22% cash-on-cash return, and a DSCR of 0.81. It fails the 1% rule too ($2,500 rent vs. the $3,500/month that rule calls for). That is a genuinely useful lesson: a respectable cap rate does not guarantee a property cash flows once real financing is factored in.

Punti chiave

  • Il tasso massimo (NOI ÷ prezzo) ignora completamente il tuo mutuo - 5,14% qui - mentre il rendimento cash-on-cash tiene conto del finanziamento e del denaro effettivamente investito, che può essere negativo anche quando il tasso massimo sembra a posto.
  • Un DSCR inferiore a 1,0, come 0,81 in questo esempio, significa che il reddito operativo netto non copre completamente la rata del mutuo, una soglia che la maggior parte dei prestatori di investimenti immobiliari contrassegnerà.
  • La regola dell’1% è uno strumento di screening rapido, non un metodo di valutazione: l’affitto di 2.500 dollari al mese su un prezzo di acquisto di 350.000 dollari è inferiore ai 3.500 dollari richiesti dalla regola.
  • Anche con un flusso di cassa iniziale negativo, il capitale può comunque crescere dal rimborso del capitale e dall’apprezzamento: questo esempio prevede che il capitale aumenterà da $ 83.254,16 nell’anno 1 a $ 141.584,40 entro l’anno 5.

Spiegazione di tasso massimo, flusso di cassa e DSCR

NOI = Reddito lordo effettivo − spese operative = $ 28.500 − $ 10.500 = $ 18.000/anno

Tasso massimo = NOI ÷ prezzo = $ 18.000 ÷ $ 350.000 = 5,14%

Flusso di cassa mensile = (reddito effettivo ÷ 12) − spese mensili − mutuo = $ 2.375 − $ 875 − $ 1.862,85 = − $ 362,85/mese

DSCR = NOI ÷ servizio del debito annuo = $ 18.000 ÷ $ 22.354,20 = 0,81

Il reddito lordo effettivo qui parte da $ 30.000 / anno di affitto, ridotto di un'indennità di posto vacante del 5% a $ 28.500. Le spese operative – tasse sulla proprietà, assicurazione, manutenzione e gestione della proprietà – ammontano a 10.500 dollari all’anno, lasciando 18.000 dollari in NOI. Diviso per il prezzo di acquisto di $ 350.000, si tratta di un tasso massimo del 5,14%, che di per sé sembra un affitto residenziale ragionevolmente ordinario.

Ma il tasso massimo non prende mai in considerazione il mutuo. Con una riduzione del 20% ($ 70.000) e un tasso del 7% su 30 anni, la rata del mutuo sul prestito di $ 280.000 è di $ 1.862,85 al mese - $ 22.354,20 all'anno. Il NOI di $ 18.000 non lo copre, quindi il DSCR è pari a 0,81 e il flusso di cassa mensile dopo tutte le spese e il mutuo si aggira intorno a - $ 362,85. Il rendimento cash-on-cash, che divide il flusso di cassa annuale per i $70.000 effettivamente investiti, è pari a circa il -6,22%.

Ciò non significa che l’accordo sia automaticamente negativo: il capitale si accumula ancora dal rimborso del capitale e dal 3% di apprezzamento annuale ipotizzato, raggiungendo in questo esempio una stima di $ 141.584,40 entro il quinto anno. Ciò significa che il tasso massimo da solo non è sufficiente; controllare il flusso di cassa e il DSCR prima di dare per scontato che un accordo venga concluso.

Affitto vs acquisto: un confronto di 10 anni

Utilizzando la scheda Affitto/Acquisto del calcolatore con una casa da $ 350.000 (20% in meno, tasso del 7%) contro un affitto di $ 2.000 al mese (3% di crescita annuale dell'affitto, 7% di rendimento dell'investimento sulla differenza), l'acquisto risulta anticipato entro l'anno 10:

Metrico Anno 10
Patrimonio netto dell'acquirente (equità domestica)$228,423.49
Patrimonio netto dell'affittuario (differenza investita)$197,948.99
Vantaggio per l'acquisto$30,474.50

Lo scenario dell'affittuario presuppone che ogni mese il costo di acquisto superi l'affitto, tale differenza viene investita al 7%. Poiché l'affitto cresce del 3% all'anno mentre la rata del mutuo rimane fissa, il vantaggio in termini di costo mensile dell'acquisto – e il surplus investibile dell'affittuario – si riduce nel tempo. Cambiando le ipotesi sull’affitto, sull’apprezzamento o sul rendimento dell’investimento, questo confronto può invertirsi in entrambi i sensi, ed è esattamente il motivo per cui vale la pena agire con i propri numeri piuttosto che fare affidamento su una regola empirica.

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Domande frequenti

Cos'è il tasso massimo e cosa conta come buono?

Il tasso massimo è il reddito operativo netto diviso per il prezzo di acquisto - su una proprietà di $ 350.000 con $ 18.000 di NOI annuale, ovvero un tasso massimo del 5,14%. Ignora completamente il finanziamento, quindi è meglio utilizzarlo per confrontare le proprietà, non per giudicare se il flusso di cassa finanziato sarà positivo.

Perché una proprietà può avere un tasso massimo solido ma perdere comunque denaro mensilmente?

Cap rate ignores the mortgage. A $350,000 property renting for $2,500/month with 20% down and a 7% mortgage can post a 5.14% cap rate yet still run about -$362.85 a month in cash flow, because the $1,862.85 mortgage payment eats more than the NOI covers. Always check cash flow and DSCR alongside cap rate.

Cos’è il DSCR e perché è importante?

Debt service coverage ratio (DSCR) is NOI divided by annual mortgage payments. A DSCR below 1.0 — like 0.81 in the example above — means the property's operating income does not fully cover its debt payments, a red flag many lenders require to be above 1.20–1.25 for investment loans.

Qual è la regola dell'1% e dovrei fare affidamento su di essa?

La regola dell’1% dice che l’affitto mensile dovrebbe essere almeno l’1% del prezzo di acquisto: $ 3.500 su una proprietà da $ 350.000. Una proprietà in affitto per $ 2.500 non supera questa schermata, che è un modo rapido per contrassegnare le offerte che meritano un controllo più accurato del flusso di cassa prima di eseguire i numeri completi.

In che modo il rendimento cash-on-cash differisce dal tasso massimo?

Il rendimento cash-on-cash divide il flusso di cassa annuale per la liquidità effettiva investita (acconto più costi di chiusura e riparazione), quindi riflette il finanziamento. Una proprietà con un tasso massimo del 5,14% può avere un rendimento cash-on-cash negativo, come -6,22%, se la rata del mutuo supera il reddito generato.

Come utilizzo questo calcolatore immobiliare?

Inserisci il prezzo dell'immobile, i termini di finanziamento, il reddito da locazione, il tasso di posti vacanti e le spese operative per visualizzare NOI, tasso massimo, flusso di cassa, rendimento cash-on-cash e DSCR, oltre a una proiezione del capitale proprio e del flusso di cassa a 5 anni. Passa alla scheda Affitto vs. Acquista per confrontare la differenza tra l'acquisto e l'affitto e l'investimento.

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