La risposta breve
Su un immobile da $ 350.000 in affitto per $ 2.500 al mese con $ 800 al mese di spese, il tasso massimo è del 5,4% e il rendimento lordo è dell'8,57%: due numeri diversi perché il rendimento lordo ignora completamente le spese. Senza mutuo inserito, il flusso di cassa mensile è di $ 1.575. Aggiungete una rata di mutuo di 2.000 dollari al mese e il flusso di cassa passa a -425 dollari: la stessa proprietà, redditizia senza indebitamento ma sott'acqua una volta finanziata.
Punti chiave
- Questo calcolatore prende il pagamento mensile del mutuo come input diretto: inserisci $ 0 per vedere un rendimento senza leva (tutto in contanti) o il pagamento effettivo per vedere l'immagine con leva.
- Il rendimento lordo (8,57% qui) divide l'affitto solo in base al prezzo. Il tasso massimo (5,4%) compensa innanzitutto le spese operative: controlla sempre entrambi, poiché il rendimento lordo da solo sovrastima il rendimento reale.
- La stessa proprietà da $ 350.000 oscilla da + $ 1.575 al mese di flusso di cassa senza mutuo a - $ 425 al mese con un mutuo di $ 2.000 - a ricordare che i termini di finanziamento possono creare o distruggere un accordo che sembra buono sulla carta senza leva.
- Il NOI ($ 18.900/anno in questo esempio) è il numero che alimenta sia il tasso massimo che, una volta sottratto il servizio del debito, il flusso di cassa: mettiti comodo nel calcolarlo prima di fidarti di entrambi i rapporti.
Tasso massimo rispetto al rendimento lordo
Rendimento lordo = affitto annuo ÷ prezzo = $ 30.000 ÷ $ 350.000 = 8,57%
NOI = reddito effettivo − spese = $ 28.500 − $ 9.600 = $ 18.900
Tasso massimo = NOI ÷ prezzo = $ 18.900 ÷ $ 350.000 = 5,4%
Il rendimento lordo è il numero di screening più rapido e approssimativo (solo l'affitto diviso per il prezzo) ed è facile da calcolare per qualsiasi annuncio senza conoscere le spese. Ma ignora completamente i posti vacanti, le tasse, l’assicurazione e il mantenimento, quindi sovrastima sempre il rendimento reale. Il tasso massimo tiene conto di tali costi partendo dal NOI anziché dall'affitto lordo, motivo per cui in questo esempio è inferiore di quasi 3,2 punti percentuali (5,4% contro 8,57%). Quando si confrontano le proprietà, il rendimento lordo può classificare due affari nell'ordine sbagliato se i loro rapporti di spesa differiscono: il tasso massimo è il numero più affidabile.
Come l'ingresso del mutuo cambia tutto
A differenza dei calcolatori che calcolano la rata del mutuo in base all'importo e al tasso del prestito, questo richiede direttamente la rata mensile del mutuo, il che rende facile vedere esattamente come il finanziamento modifica un accordo altrimenti identico:
| Scenario | Flusso di cassa mensile |
|---|---|
| Tutto in contanti (senza mutuo) | $1,575.00 |
| Mutuo da 2.000 dollari al mese | -$425.00 |
Il tasso massimo e il rendimento lordo non cambiano mai con l’ingresso del mutuo: sono entrambi calcolati prima del servizio del debito. Si muovono solo i flussi di cassa. Questa separazione è utile: ti consente di valutare se una proprietà è fondamentalmente sana (tramite il tasso massimo) indipendentemente da come prevedi di finanziarla, quindi sovrapporre la rata del mutuo effettiva o ipotetica per vedere cosa fa al flusso di cassa mensile.
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