Índices de DTI, em resumo
Os credores analisam dois rácios, não um: DTI inicial (custos de habitação ÷ rendimento bruto) e DTI final (todas as dívidas ÷ rendimento bruto). Nos padrões da calculadora – renda mensal bruta de US$ 6.000, US$ 1.550 em custos de moradia, US$ 700 em outras dívidas – o front-end chega a 25,83% e o back-end a 37,5%. O número inicial supera confortavelmente a diretriz convencional usual de 28%; o número final está acima dos 36% ideais, mas ainda abaixo do teto rígido de 43% que a maioria dos credores usa.
Principais conclusões
- Exemplo padrão: $ 6.000 de renda bruta, $ 1.550 de habitação, $ 700 de outras dívidas → DTI de front-end 25,83%, DTI de back-end 37,5%.
- O front-end ultrapassa a diretriz convencional de 28% com espaço de sobra; back-end em 37,5% excede a meta convencional ideal de 36%, mas permanece abaixo do teto de hipoteca qualificada de 43% que a FHA e a maioria dos credores convencionais aplicam.
- Com essa renda, a matemática permite até US$ 1.680/mês em moradia a 28% DTI, US$ 1.860 a 31% (estilo FHA) ou US$ 2.160 a 36% – o pagamento atual de US$ 1.550 cabe em todos os três.
- Restam cerca de US$ 330/mês de capacidade de dívida adicional antes de atingir o limite de hipoteca qualificada de 43%.
Front-end vs. back-end: duas questões diferentes
O DTI inicial faz uma pergunta restrita: você pode arcar com o pagamento da moradia sozinho, em relação à renda? O DTI back-end faz a pergunta mais completa: você pode pagar a moradia, além de todas as outras obrigações de dívida recorrentes – pagamentos de carro, empréstimos estudantis, mínimos de cartão de crédito e o resto? Uma família pode passar por um confortavelmente e sentar-se bem na beira do outro, que é exatamente o exemplo padrão aqui: 25,83% no front-end (confortável) contra 37,5% no back-end (limítrofe).
Como esta calculadora pontua o exemplo padrão
Usando os padrões - renda mensal bruta de $ 6.000, P&I de hipoteca de $ 1.200, imposto sobre a propriedade de $ 250, seguro residencial de $ 100, mais pagamento de carro de $ 350, empréstimos estudantis de $ 200 e mínimo de cartão de crédito de $ 150:
Total de habitação = $ 1.200 + $ 250 + $ 100 = $ 1.550
DTI de front-end = US$ 1.550 ÷ US$ 6.000 = 25,83%
Dívida total = $ 1.550 + $ 350 + $ 200 + $ 150 = $ 2.250
DTI de back-end = US$ 2.250 ÷ US$ 6.000 = 37,5%
Lendo a comparação do programa de empréstimo
Diferentes programas de empréstimo estabelecem limites em diferentes lugares. Os empréstimos convencionais normalmente desejam front-end igual ou inferior a 28% e back-end igual ou inferior a 36% - neste exemplo, o back-end de 37,5% simplesmente perde essa barra. Os empréstimos FHA são mais permissivos, permitindo front-end até 31% e back-end até 43%, cobrindo confortavelmente esse mutuário. Os empréstimos VA ignoram totalmente um limite inicial estrito e usam uma diretriz de back-end mais flexível em torno de 41%. A mesma família pode parecer restrita em um programa e bem qualificada em outro, e é por isso que vale a pena verificar mais de uma proporção em relação a um único número.
Quanto espaço você realmente tem
Com uma renda mensal bruta de US$ 6.000, as porcentagens da diretriz se traduzem em tetos concretos em dólares:
Habitação máxima em 28%: US$ 1.680/mês
Habitação máxima em 31%: US$ 1.860/mês
Habitação máxima em 36%: US$ 2.160/mês
Dívida total máxima em 43% (limite QM): US$ 2.580/mês
Com US$ 2.250 já comprometidos, isso deixa cerca de US$ 330 por mês de espaço antes de atingir o teto de 43% – útil saber antes de assumir o pagamento de um carro novo ou assinar um empréstimo, pois mostra exatamente quanta dívida mensal nova os números ainda podem absorver.
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