A resposta curta
Com uma renda anual de US$ 80.000, com US$ 500 em dívidas mensais e US$ 50.000 de entrada, a regra padrão 28/36 limita a habitação a US$ 1.866,67 por mês, sustentando um preço máximo da casa de cerca de US$ 264.905,67 a 6,5% ao longo de 30 anos. Esse pagamento inicial de $ 50.000 equivale a 18,9% desse preço - pouco menos de 20% - o que adiciona $ 125,36 por mês em PMI ao pagamento.
Principais conclusões
- A renda de $ 80.000 com $ 500 em dívidas mensais e $ 50.000 de entrada sustenta um preço máximo da casa de $ 264.905,67 a 6,5% em 30 anos.
- Os dois limites do DTI – 28% do rendimento apenas para habitação, 36% para habitação mais todas as outras dívidas – nem sempre coincidem; a calculadora usa o limite de pagamento mais baixo.
- Uma queda de 18,9% (pouco abaixo do limite de 20% do PMI) adiciona US$ 125,36/mês ao PMI além do principal, juros, impostos e seguros.
- Passar do cenário moderado para o agressivo (28% para 32% da renda) aumenta o preço máximo de US$ 264.905,67 para US$ 296.846,54 – mais casa, mas uma almofada mensal mais estreita.
A regra 28/36, e qual limite realmente vincula
Os credores normalmente verificam dois índices ao mesmo tempo: os custos de habitação por si só não devem exceder 28% da renda mensal bruta (o índice inicial), e a habitação mais todos os outros pagamentos da dívida não devem exceder 36% (o índice final). Com $ 80.000 por ano ($ 6.666,67/mês) com $ 500 em dívida mensal existente:
Limite de front-end de 28%: US$ 6.666,67 × 0,28 = US$ 1.866,67
Limite de back-end de 36% menos dívida existente: (US$ 6.666,67 × 0,36) - US$ 500 = US$ 1.900,00
Limite de vinculação (o inferior): $ 1.866,67 – a proporção inicial
Neste exemplo, o rácio inicial é a restrição mais rigorosa, mas isso inverte-se para alguém com mais dívidas existentes: um pagamento de carro ou um empréstimo estudantil suficientemente grande poderia empurrar o limite final para abaixo do limite inicial. A calculadora sempre pega o número menor, uma vez que os credores aplicam ambos simultaneamente.
Quão próximo o pagamento inicial fica da linha PMI
Um pagamento inicial de $ 50.000 parece substancial, mas contra um preço máximo de $ 264.905,67 para uma casa, equivale a apenas 18,9% - pouco abaixo do limite de 20% onde o seguro hipotecário privado cai:
Porcentagem de adiantamento: $ 50.000 ÷ $ 264.905,67 = 18,9%
PMI adicionado ao pagamento mensal: $ 125,36
Como a calculadora calcula o preço máximo que seu orçamento suporta, ela pode ficar logo abaixo dos limites comuns, como 20% de redução, sem que você solicite. Vale a pena verificar a porcentagem de entrada em seus resultados - um preço de casa um pouco menor, ou um pouco mais economizado para fechamento, pode limpar totalmente a linha do PMI.
Conservador, moderado e agressivo em comparação
A mesma renda e dívidas produzem um preço máximo diferente dependendo de quanto do seu orçamento você está disposto a comprometer com a habitação:
| Cenário | Habitação % da renda | Orçamento Mensal | Preço máximo da casa |
|---|---|---|---|
| Conservador | 25% | $1,666.67 | $238,819.01 |
| Moderado | 28% | $1,866.67 | $264,905.67 |
| Agressivo | 32% | $2,133.33 | $296,846.54 |
O diferencial entre o conservador e o agressivo aqui é de cerca de 58 mil dólares no preço das casas, por cerca de 467 dólares por mês – um compromisso significativo entre o poder de compra hoje e a margem que sobra para poupanças, reparações e o inesperado. O cenário moderado alinha-se com a diretriz padrão 28/36 mais comumente usada pelos credores.
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