Короче говоря, амортизация.
Калькулятор амортизации берет сумму вашего кредита, процентную ставку и срок и превращает их в один фиксированный платеж, а затем показывает, какая часть этого платежа идет на проценты по отношению к основной сумме за каждый отдельный период, пока баланс не достигнет нуля. Досрочные платежи в основном представляют собой проценты; более поздние платежи в основном являются основной суммой, а дополнительные выплаты, более короткий срок или более низкая ставка — все это меняет скорость, с которой происходит этот сдвиг.
Ключевые выводы
- Ваш платеж остается фиксированным, но соотношение процентов и основной суммы внутри него меняется каждый месяц — проценты уменьшаются по мере уменьшения остатка.
- По кредиту в размере 250 000 долларов США под 6,5% на 30 лет основная сумма кредита не превышает проценты примерно до 19 года — позже половины пути, которого ожидает большинство людей.
- Дополнительные 200 долларов в месяц по тому же кредиту позволяют сэкономить около 97 600 долларов на процентах и погасить его почти на 8 лет раньше.
- Переход с 30-летнего на 15-летний срок этого кредита увеличивает платеж примерно на 598 долларов в месяц, но позволяет сэкономить около 177 000 долларов на общих процентах.
- Этот инструмент предполагает фиксированную ставку и отсутствие пропущенных платежей — он не будет включать округление на стороне кредитора, условное депонирование или корректировки переменной ставки.
Что на самом деле означает амортизация
Когда кредит амортизируется, каждый платеж представляет собой одну и ту же фиксированную сумму, но сумма, которую покрывает этот платеж, меняется от месяца к месяцу. Часть из них выплачивает проценты, начисленные на все, что вы еще должны, а остальная часть отчисляется на основную сумму — фактическую сумму займа. Кредитор устанавливает размер платежа в самом начале, чтобы после последнего запланированного платежа баланс стал ровно нулевым. Это отличается от кредита только под проценты, где баланс никогда не перемещается, пока вы не погасите его отдельно, или кредита с единовременным платежом, где в конце остается большая часть суммы.
Как формируется ежемесячный платеж
Кредиторы используют стандартную формулу амортизации, которая превращает сумму кредита, периодическую процентную ставку и несколько платежей в одну фиксированную сумму платежа:
M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]
Возьмем стандартный пример калькулятора: кредит в размере 250 000 долларов США под ставку 6,5% на срок 30 лет. Ежемесячная ставка составляет 6,5% ÷ 12 ≈ 0,5417%, имеется 360 платежей, что составляет:
M = $250,000 × [0.005417(1.005417)^360] / [(1.005417)^360 − 1]
M ≈ $1,580.17
При этом самом первом платеже проценты на весь остаток в размере 250 000 долларов США составляют примерно 1 354,17 доллара США, а на уменьшение основной суммы остается только 226 долларов США. Это небольшая вмятина для такого большого платежа — именно поэтому в первые годы ипотеки кажется, что баланс почти не меняется.
Почему соотношение основной суммы и процентов со временем меняется
Проценты начисляются на оставшуюся сумму кредита, а не на первоначальную сумму кредита. Поскольку основная часть каждого платежа медленно сокращает этот баланс, вместе с ним уменьшаются и процентные расходы, а поскольку общая сумма платежа никогда не меняется, освободившаяся комната в следующем месяце сразу переходит в большую основную часть. Это скорее медленный снежный ком, чем внезапный переход.
Распространенным предположением является то, что основная сумма превышает проценты примерно на полпути кредита. На практике это пересечение сильно зависит от скорости. В приведенном выше примере в размере 250 000 долларов США при ставке 6,5% основная сумма не опережает проценты до тех пор, пока примерно не произойдет выплата 233 — примерно через 19 лет из 30-летнего срока, а не через 15 лет. Более высокие ставки подталкивают это пересечение позже; более низкие ставки тянут его раньше, потому что меньшая часть каждого платежа с самого начала съедается процентами.
Какие дополнительные платежи на самом деле принесут вам пользу
Поскольку проценты начисляются только на остаток средств, любая дополнительная сумма, которую вы отправляете, сверх обязательного платежа, поступает непосредственно из основной суммы. Это снижает проценты по балансу, начисляемые за каждый последующий платеж, которые накапливаются в течение срока действия кредита.
Придерживаясь того же кредита в размере 250 000 долларов США под 6,5% на 30 лет: добавление всего 200 долларов США к каждому ежемесячному платежу сокращает время выплаты с 360 месяцев до примерно 265 месяцев (почти 8 лет назад) и снижает общую сумму выплачиваемых процентов с примерно 318 861 доллара США до примерно 221 243 доллара США. Это экономия почти 97 600 долларов США за дополнительные 200 долларов США в месяц, что стоит увидеть в собственных цифрах, используя поле дополнительной оплаты выше.
15-летний или 30-летний: реальный компромисс
Сокращение срока увеличивает ежемесячный платеж, но значительно снижает общую сумму процентов, поскольку для накопления процентов остается меньше месяцев. По тому же кредиту в размере 250 000 долларов США под 6,5%:
| Срок | Ежемесячный платеж | Общая сумма выплаченных процентов |
|---|---|---|
| 15 годы | $2,177.77 | $141,998 |
| 30 годы | $1,580.17 | $318,861 |
Дополнительные около 598 долларов в месяц на 15-летний срок позволяют сэкономить почти 177 000 долларов на процентах в течение срока действия кредита. Имеет ли эта сделка смысл, зависит от того, что еще могут сделать для вас эти ежемесячные деньги и насколько ограничен ваш бюджет — универсально правильного ответа не существует, есть только тот, который соответствует вашей ситуации.
Если этот график будет отличаться от заявления вашего кредитора
Этот калькулятор предполагает фиксированную ставку, равные платежи и отсутствие пропущенных или просроченных платежей — те же предположения, которые ваш кредитор использовал при построении вашего первоначального графика. Там, где ситуация может отличаться: многие кредиторы рассчитывают проценты ежедневно, а не ежемесячно, выписки по ипотечным кредитам обычно складываются в условное депонирование для налогов на недвижимость и страхования домовладельцев, а любые комиссии или корректировки ставок по кредиту с плавающей ставкой здесь вообще не отражаются. Относитесь к цифрам как к точной и надежной оценке для планирования, а не как к замене ваших официальных кредитных документов.
Сопутствующие калькуляторы
Если ваш кредит конкретно ипотечный,калькулятор амортизации ипотекик этой картине добавляется налог на имущество и страхование.кредитный калькуляторэто более быстрый вариант, когда вам нужен только номер платежа без полной таблицы. Если ставки изменились с тех пор, как вы взяли кредит,калькулятор рефинансированияпоказывает, стоит ли переключение кредитов затрат на закрытие, икалькулятор погашения долгапомогает определить приоритетность дополнительных платежей по нескольким кредитам одновременно, а не только по одному.