Калькулятор инвестиций в недвижимость

Этот калькулятор выполняет полный анализ арендуемой недвижимости — выплаты по ипотеке, NOI, ставку капитализации, денежный поток, возврат денежных средств и DSCR — на основе вашей покупной цены, финансирования, аренды и операционных расходов, а также прогноза капитала на 5 лет. Вторая вкладка сравнивает покупку с арендой и инвестированием разницы.

For personal planning only — not financial advice.

Проверено пользователем CalculatorDrive Finance Editorial Board · Last updated

Ваши данные

$
$
$
$
$
$
$
$
$

Выберите «Анализ инвестиций» или «Аренда против покупки», введите свои цифры, затем нажмите «Анализ», чтобы увидеть рентабельность инвестиций, денежный поток, ставку капитализации и прогнозы.

Короткий ответ

При аренде в размере 350 000 долларов США, финансируемой с ставкой 20% при ставке 7% и аренде за 2500 долларов США в месяц, этот калькулятор находит предельную ставку 5,14%, но отрицательный ежемесячный денежный поток около -362,85 долларов США, доходность наличных -6,22% и DSCR 0,81. Это также не соответствует правилу 1% (аренда в размере 2500 долларов против 3500 долларов в месяц, требуемых этим правилом). Это действительно полезный урок: респектабельная ставка капитализации не гарантирует денежных потоков от недвижимости, если принять во внимание реальное финансирование.

Ключевые выводы

  • Ставка капитализации (NOI ÷ цена) полностью игнорирует вашу ипотеку — здесь 5,14% — в то время как доходность денежных средств учитывает финансирование и фактически вложенные денежные средства, которые могут быть отрицательными, даже если ставка капитализации выглядит нормально.
  • DSCR ниже 1,0, как и 0,81 в этом примере, означает, что чистый операционный доход не полностью покрывает выплаты по ипотеке — порог, который отмечает большинство кредиторов, занимающихся инвестиционной недвижимостью.
  • Правило 1% — это инструмент быстрого отбора, а не метод оценки: арендная плата в размере 2500 долларов США в месяц при покупной цене в 350 000 долларов США меньше, чем 3500 долларов США, которые требует правило.
  • Даже при отрицательном раннем денежном потоке капитал все равно может формироваться за счет выплаты основной суммы и повышения стоимости — в этом примере показано, что капитал вырастет с $83 254,16 в первый год до $141 584,40 к пятому году.

Объяснение ставки капитализации, денежного потока и DSCR

NOI = Эффективный валовой доход – операционные расходы = 28 500 долларов США – 10 500 долларов США = 18 000 долларов США в год.

Ставка капитализации = NOI ÷ цена = $18 000 ÷ $350 000 = 5,14%

Ежемесячный денежный поток = (эффективный доход ÷ 12) — ежемесячные расходы — ипотека = 2375 долларов США — 875 долларов США — 1862,85 долларов США = — 362,85 долларов США в месяц.

DSCR = NOI ÷ годовое обслуживание долга = 18 000 долларов США ÷ 22 354,20 долларов США = 0,81.

Фактический валовой доход здесь начинается с 30 000 долларов США в год от аренды, уменьшенной на 5% до 28 500 долларов США. Операционные расходы — налог на имущество, страхование, техническое обслуживание и управление имуществом — составляют в общей сложности 10 500 долларов США в год, в результате чего остается 18 000 долларов США в виде NOI. Разделенная на покупную цену в 350 000 долларов, получим предельную ставку в размере 5,14%, что само по себе выглядит как вполне обычная аренда жилья.

Но предельная ставка никогда не учитывает ипотеку. При ставке 20% (70 000 долларов США) и ставке 7% на срок более 30 лет ипотечный платеж по кредиту в размере 280 000 долларов США составляет 1 862,85 доллара США в месяц — 22 354,20 доллара США в год. NOI в размере 18 000 долларов США этого не покрывает, поэтому DSCR составляет 0,81, а ежемесячный денежный поток после всех расходов и ипотеки составляет около -362,85 доллара. Доходность наличных денег, которая делит годовой денежный поток на фактически инвестированные 70 000 долларов США, составляет примерно -6,22%.

Ничто из этого не означает, что сделка автоматически является плохой — капитал по-прежнему накапливается за счет выплаты основной суммы долга и предполагаемого годового прироста в размере 3%, достигая примерно $141 584,40 к 5 году в этом примере. Это означает, что одной лишь предельной ставки недостаточно; проверьте денежный поток и DSCR, прежде чем предположить, что сделка состоится.

Аренда против покупки: сравнение за 10 лет

Используя вкладку «Аренда против покупки» калькулятора с домом стоимостью 350 000 долларов США (скидка 20%, ставка 7%) против арендной платы в 2000 долларов США в месяц (годовой рост арендной платы 3%, доход от инвестиций 7%), покупка выходит вперед к 10 году:

Метрика 10 год
Собственный капитал покупателя (домашний капитал)$228,423.49
Собственный капитал арендатора (инвестированная разница)$197,948.99
Преимущество при покупке$30,474.50

Сценарий арендатора предполагает, что каждый месяц стоимость покупки превышает арендную плату, и эта разница инвестируется в размере 7%. Поскольку арендная плата растет на 3% в год, в то время как выплаты по ипотечному кредиту остаются фиксированными, ежемесячная выгода от покупки – и инвестиционный излишек арендатора – со временем сокращаются. Измените предположения относительно ренты, повышения стоимости или доходности инвестиций, и это сравнение может измениться в любую сторону, и именно поэтому стоит использовать собственные цифры, а не полагаться на эмпирическое правило.

Сопутствующие калькуляторы

Часто задаваемые вопросы

Что такое предельная ставка и что считается хорошей?

Ставка капитализации — это чистый операционный доход, разделенный на цену покупки — для недвижимости стоимостью 350 000 долларов США с годовым NOI в размере 18 000 долларов США, то есть ставка капитализации составляет 5,14%. Он полностью игнорирует финансирование, поэтому его лучше всего использовать для сравнения свойств, а не для того, чтобы судить о том, будет ли финансируемый денежный поток положительным.

Почему недвижимость может иметь твердую максимальную ставку, но при этом ежемесячно приносить убытки?

Ставка потолка игнорирует ипотеку. Аренда недвижимости стоимостью 350 000 долларов за 2500 долларов в месяц с первоначальным взносом 20% и ипотекой в ​​7% может обеспечить максимальную ставку 5,14%, но при этом денежный поток при этом будет составлять около -362,85 долларов в месяц, потому что платеж по ипотеке в размере 1862,85 долларов съедает больше, чем покрывает NOI. Всегда проверяйте денежный поток и DSCR наряду с максимальной ставкой.

Что такое DSCR и почему это важно?

Debt service coverage ratio (DSCR) is NOI divided by annual mortgage payments. A DSCR below 1.0 — like 0.81 in the example above — means the property's operating income does not fully cover its debt payments, a red flag many lenders require to be above 1.20–1.25 for investment loans.

Что такое правило 1% и стоит ли мне на него полагаться?

Правило 1% гласит, что ежемесячная арендная плата должна составлять не менее 1% от покупной цены — 3500 долларов США за недвижимость стоимостью 350 000 долларов США. Аренда недвижимости за 2500 долларов не проходит проверку, что является быстрым способом отметить сделки, заслуживающие более тщательной проверки денежных потоков, прежде чем запускать полные цифры.

Чем доходность денежных средств отличается от ставки предела?

Возврат наличных денег делит годовой денежный поток на фактически вложенные денежные средства (авансовый платеж плюс затраты на закрытие и ремонт), поэтому он отражает финансирование. Недвижимость с предельной ставкой 5,14% может иметь отрицательную денежную прибыль, например -6,22%, если выплата по ипотеке превышает доход, который она генерирует.

Как мне использовать этот калькулятор недвижимости?

Введите цену недвижимости, условия финансирования, доход от аренды, долю вакантных площадей и операционные расходы, чтобы увидеть NOI, ставку капитализации, денежный поток, рентабельность денежных средств и DSCR, а также прогноз капитала и денежных потоков на 5 лет. Перейдите на вкладку «Аренда и покупка», чтобы сравнить покупку с арендой и инвестировать разницу.

More finance calculators