Короткий ответ
При аренде недвижимости стоимостью 350 000 долларов за 2500 долларов в месяц с расходами в 800 долларов в месяц предельная ставка составляет 5,4%, а валовая доходность составляет 8,57% — две разные цифры, поскольку валовая доходность полностью игнорирует расходы. Без учета ипотечного кредита ежемесячный денежный поток составляет 1575 долларов. Добавьте к этому ежемесячные выплаты по ипотеке в размере 2000 долларов США, и денежный поток изменится до -425 долларов США — та же самая недвижимость, прибыльная без кредитного плеча, но потерявшая свою прибыль после финансирования.
Ключевые выводы
- Этот калькулятор принимает ваш ежемесячный платеж по ипотеке в качестве прямых входных данных — введите 0 долларов США, чтобы увидеть доход без кредитного плеча (полностью наличными), или ваш фактический платеж, чтобы увидеть картину с кредитным плечом.
- Валовая доходность (здесь 8,57%) делит только арендную плату на цену. Ставка капитализации (5,4%) в первую очередь учитывает операционные расходы — всегда проверяйте и то, и другое, поскольку валовая доходность сама по себе завышает истинную прибыль.
- Денежный поток той же недвижимости на 350 000 долларов колеблется от + 1 575 долларов в месяц без ипотеки до -425 долларов в месяц с выплатой по ипотеке в 2 000 долларов — напоминание о том, что условия финансирования могут решить или разрушить сделку, которая выглядит хорошо на бумаге без заемных средств.
- NOI (в этом примере 18 900 долларов США в год) — это число, которое учитывает как ставку ограничения, так и, после вычета обслуживания долга, денежный поток — рассчитайте его, прежде чем доверять любому из коэффициентов.
Ставка капитализации по сравнению с валовой доходностью
Валовой доход = годовая арендная плата ÷ цена = 30 000 долларов США ÷ 350 000 долларов США = 8,57%
NOI = эффективный доход – расходы = 28 500 долларов США – 9 600 долларов США = 18 900 долларов США
Ставка капитализации = NOI ÷ цена = $18 900 ÷ $350 000 = 5,4%
Валовая доходность — это самый быстрый и приблизительный показатель отбора — просто арендная плата, деленная на цену — и ее легко вычислить для любого объекта недвижимости, не зная расходов. Но он полностью игнорирует вакансии, налоги, страхование и техническое обслуживание, поэтому всегда завышает реальную прибыль. Ставка предельной капитализации учитывает эти затраты, начиная с NOI, а не с валовой арендной платы, поэтому в этом примере она оказывается почти на 3,2 процентных пункта ниже (5,4% против 8,57%). При сравнении объектов недвижимости валовая доходность может ранжировать две сделки в неправильном порядке, если их коэффициенты расходов различаются — ставка капитализации является более надежным числом.
Как введение ипотечного кредита меняет все
В отличие от калькуляторов, которые рассчитывают размер ипотечного платежа на основе суммы и ставки кредита, этот калькулятор напрямую запрашивает ежемесячный платеж по ипотеке, что позволяет легко увидеть, как именно финансирование меняет идентичную в остальном сделку:
| Сценарий | Ежемесячный денежный поток |
|---|---|
| Оплата наличными (без ипотеки) | $1,575.00 |
| Ипотека 2000 долларов в месяц | -$425.00 |
Ставка капитализации и валовая доходность никогда не меняются в зависимости от ввода ипотечного кредита — они оба рассчитываются до обслуживания долга. Движется только денежный поток. Такое разделение полезно: оно позволяет вам оценить, является ли недвижимость фундаментально устойчивой (по ставке предельной капитализации), независимо от того, как вы планируете ее финансировать, а затем наложить поверх нее фактический или гипотетический платеж по ипотеке, чтобы увидеть, как она повлияет на ежемесячный денежный поток.
Сопутствующие калькуляторы
- Калькулятор инвестиций в недвижимость — строит ипотеку на основе суммы кредита и ставки, а также прогноз на 5 лет.
- Ипотечный калькулятор — найдите точный ежемесячный платеж и вставьте его в этот калькулятор.
- Калькулятор аренды и покупки — для оценки дома для проживания, а не для сдачи в аренду.