คำตอบสั้นๆ
Refinancing $250,000 at 6.5% (25 years remaining) into a new 30-year loan at 5.5% with $5,000 in closing costs cuts the monthly payment from $1,896 to $1,419.47 — a $476.53/month saving that pays back closing costs in about 11 months. But because the new loan resets to a full 30-year term, it accrues roughly $71,394 more total interest than finishing out the original 25-year loan would have. การชำระเงินที่ต่ำลงและการคืนทุนอย่างรวดเร็วไม่ได้หมายความว่าดอกเบี้ยโดยรวมที่จ่ายน้อยลงโดยอัตโนมัติ — ตรวจสอบทั้งสองอย่าง
ประเด็นสำคัญ
- อัตราที่ลดลง 1 จุด (6.5% → 5.5%) จากยอดคงเหลือ $250,000 จะช่วยประหยัด $476.53 ต่อเดือน และคุ้มทุน $5,000 ในค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีในเวลาประมาณ 11 เดือน
- Resetting the clock to a new 30-year term after 25 years of the original term were already remaining adds about $71,394 in extra interest over the life of the new loan, even with the lower rate.
- จุดคุ้มทุนจะบอกคุณว่าคุณชดใช้ต้นทุนการปิดบัญชีได้เร็วแค่ไหน โดยไม่ได้บอกคุณว่าเงินกู้ใหม่มีค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยรวมมากหรือน้อย Check both numbers before deciding.
- ค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีในเงินกู้จะกำหนดจุดคุ้มทุนเป็นศูนย์เดือนในเครื่องคิดเลขนี้ เนื่องจากคุณไม่ต้องจ่ายเงินสดล่วงหน้า แต่จะช่วยเพิ่มยอดเงินกู้และดอกเบี้ยทั้งหมดที่จ่าย
จุดคุ้มทุนทำงานอย่างไร
เงินออมรายเดือน = การชำระเงินเก่า − การชำระเงินใหม่ = $1,896.00 − $1,419.47 = $476.53
จุดคุ้มทุน (เดือน) = ต้นทุนการปิดบัญชี ۞ เงินออมรายเดือน = 5,000 เหรียญสหรัฐฯ ۞ 476.53 เหรียญสหรัฐฯ ۞ 11 เดือน
จุดคุ้มทุนคือตัวเลขที่ง่ายที่สุดและเกี่ยวข้องกับการตัดสินใจมากที่สุดที่เครื่องคำนวณนี้สร้างขึ้น นั่นคือ ระยะเวลาที่คุณต้องเก็บเงินกู้ใหม่ไว้ก่อนที่เงินที่คุณประหยัดได้จากการชำระเงินจะเท่ากับที่คุณใช้ไปเพื่อให้ได้มา ในตัวอย่างนี้ 11 เดือนนั้นสั้น เจ้าของบ้านส่วนใหญ่ที่วางแผนจะอยู่นานกว่าหนึ่งปีจะคำนึงถึงกระแสเงินสดล่วงหน้า หากคุณวางแผนที่จะย้ายหรือขายเร็วกว่าจุดคุ้มทุน การรีไฟแนนซ์อาจทำให้คุณต้องเสียค่าใช้จ่ายสุทธิจากความพยายาม
เหตุใดอัตราที่ต่ำกว่าจึงยังหมายถึงดอกเบี้ยรวมที่มากขึ้น
นี่คือส่วนที่พลาดการคำนวณคุ้มทุนอย่างรวดเร็ว เงินกู้เดิมมีอายุคงเหลือ 25 ปี (300 เดือน) เงินกู้ใหม่จะรีเซ็ตเป็นระยะเวลา 30 ปี (360 เดือน) ใหม่ แม้จะต่ำกว่าเปอร์เซ็นต์เต็ม การขยายเวลาการชำระเงินออกไปอีกห้าปีจะทำให้ภาพรวมดอกเบี้ยทั้งหมดเปลี่ยนไป:
| เงินกู้ | ประเมิน | ดอกเบี้ยคงเหลือ |
|---|---|---|
| เงินกู้ปัจจุบัน (ครบกำหนด 25 ปี) | 6.5% | $189,615.61 |
| สินเชื่อใหม่ (ระยะเวลา 30 ปีใหม่) | 5.5% | $261,010.10 |
นั่นคือดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นประมาณ 71,394 ดอลลาร์ที่จ่ายไปตลอดอายุของเงินกู้ใหม่ จากการรีสตาร์ทนาฬิกาตัดจำหน่ายเท่านั้น - อัตราที่ต่ำกว่าเพียงอย่างเดียวไม่เพียงพอที่จะชดเชยการชำระเงินพิเศษห้าปี หากคุณต้องการอัตราที่ต่ำกว่าโดยไม่รีเซ็ตความคืบหน้า ให้สอบถามผู้ให้กู้เกี่ยวกับการจับคู่ระยะเวลาของเงินกู้ใหม่กับระยะเวลาที่เหลือของคุณ (เช่น การรีไฟแนนซ์ 25 ปี แทนที่จะเป็นตัวเลือกมาตรฐาน 30 ปี) ซึ่งโดยปกติแล้วจะไม่เสนอให้ตามค่าเริ่มต้น แต่มักจะสามารถขอได้
เครื่องคิดเลขที่เกี่ยวข้อง
- เครื่องคำนวณสินเชื่อที่อยู่อาศัย — ประมาณการการชำระเงินสำหรับการจำนองการซื้อตั้งแต่เริ่มต้น
- เครื่องคำนวณผลตอบแทนจำนอง — ดูว่าการชำระเงินพิเศษทำให้เงินกู้ปัจจุบันของคุณสั้นลงแทนที่จะรีไฟแนนซ์ได้อย่างไร
- เครื่องคำนวณค่าตัดจำหน่ายจำนอง — ดูกำหนดการเงินต้นและดอกเบี้ยแบบเต็มสำหรับเงินกู้อย่างใดอย่างหนึ่ง