The short answer
%20 düşüşle %7'den finanse edilen 350.000 $'lık bir kiralamada ve aylık 2.500 $'dan kiralamada bu hesaplayıcı %5,14'lük bir tavan oranı ancak yaklaşık -362,85 $ negatif aylık nakit akışı, %-%6,22 nakit karşılığı nakit getirisi ve 0,81'lik bir DSCR buluyor. %1 kuralını da geçemiyor (kuralın gerektirdiği ayda 3.500 $ kiraya karşılık 2.500 $ kira). Bu gerçekten yararlı bir derstir: Gerçek finansman hesaba katıldığında kayda değer bir tavan oranı, bir mülkün nakit akışını garanti etmez.
Temel çıkarımlar
- Tavan oranı (NOI ÷ fiyat), ipoteğinizi tamamen göz ardı eder - burada %5,14 - finansman ve yatırılan fiili nakit için nakit karşılığı getiri hesapları, tavan oranı iyi görünse bile negatif olabilir.
- Bu örnekte olduğu gibi 0,81 gibi 1,0'ın altındaki DSCR, net faaliyet gelirinin ipotek ödemesini tam olarak karşılamadığı anlamına gelir; bu, çoğu yatırım amaçlı gayrimenkul kredi vereninin işaretleyeceği bir eşiktir.
- %1 kuralı, bir değerleme yöntemi değil, hızlı bir tarama aracıdır: 350.000 ABD doları tutarındaki satın alma fiyatı üzerinden aylık 2.500 ABD doları kira, kuralın gerektirdiği 3.500 ABD dolarının altında kalır.
- Negatif erken nakit akışı olsa bile, özsermaye hala anapara ödemesi ve değer artışından oluşturulabilir; bu örnekte özsermayenin 1. yılda 83.254,16 dolardan 5. yılda 141.584,40 dolara çıkacağı öngörülüyor.
Kap oranı, nakit akışı ve DSCR açıklandı
NOI = Etkin brüt gelir − işletme giderleri = 28.500 ABD Doları − 10.500 ABD Doları = 18.000 ABD Doları/yıl
Üst sınır oranı = NOI ÷ fiyat = 18.000 ABD Doları ÷ 350.000 ABD Doları = %5,14
Aylık nakit akışı = (etkin gelir ÷ 12) − aylık giderler − ipotek = 2.375 ABD Doları − 875 ABD Doları − 1.862,85 ABD Doları = −362,85 ABD Doları/ay
DSCR = NOI ÷ yıllık borç servisi = 18.000 ABD Doları ÷ 22.354,20 ABD Doları = 0,81
Buradaki fiili brüt gelir kirada yıllık 30.000 $'dan başlar, %5 boşluk ödeneği ile 28.500 $'a düşer. İşletme giderleri - emlak vergisi, sigorta, bakım ve mülk yönetimi - yılda toplam 10.500 $, geriye 18.000 $ NOI kalıyor. 350.000 $'lık satın alma fiyatına bölündüğünde, bu %5,14'lük tavan oranıdır ve bu kendi başına oldukça sıradan bir konut kiralaması gibi görünmektedir.
Ancak tavan oranı asla ipoteğe bakmaz. %20 düşüşle (70.000 $) ve 30 yılda %7 oranla, 280.000 $'lık kredinin ipotek ödemesi ayda 1.862,85 $ — yıllık 22.354,20 $'dır. 18.000 $'lık NOI bunu karşılamıyor, dolayısıyla DSCR 0,81 seviyesinde geliyor ve tüm masraflar ve ipotek sonrası aylık nakit akışı -362,85 $ civarında oluyor. Yıllık nakit akışını gerçekte yatırılan 70.000 $'a bölen nakit karşılığı getirisi kabaca %-6,22'ye çıkıyor.
Bunların hiçbiri anlaşmanın otomatik olarak kötü olduğu anlamına gelmiyor; özsermaye hâlâ anapara ödemesinden ve varsayılan %3'lük yıllık değer kazanımından birikiyor ve bu örnekte 5. yıl itibarıyla tahmini 141.584,40 $'a ulaşıyor. Bu, tek başına tavan oranının yeterli olmadığı anlamına gelir; Bir anlaşmanın sonuçlandığını varsaymadan önce nakit akışını ve DSCR'yi kontrol edin.
Kiralama ve satın alma: 10 yıllık bir karşılaştırma
Hesaplayıcının Kira ve Satın Al sekmesini kullanarak 350.000 $'lık bir ev (%20 düşüş, %7 oran) ve 2.000 $/ay kira (%3% yıllık kira artışı, %7 yatırım getirisi farkı) ile birlikte kullanırsak, satın alma işlemi 10. yılda öne çıkar:
| Metrik | 10. Yıl |
|---|---|
| Alıcının net değeri (ev sermayesi) | $228,423.49 |
| Kiracının net değeri (yatırım farkı) | $197,948.99 |
| Satın almanın avantajı | $30,474.50 |
Kiracı senaryosu, her ay satın alma maliyetinin kirayı aştığını ve bu farkın %7 oranında yatırıma yatırıldığını varsayar. İpotek ödemesi sabit kalırken kira yılda %3 arttığından, satın almanın aylık maliyet avantajı ve kiracının yatırım yapılabilir fazlası zamanla azalır. Kira, değer artışı veya yatırım getirisi varsayımlarını değiştirdiğinizde bu karşılaştırma her iki yönde de sonuçlanabilir; işte tam da bu nedenle, genel bir kurala güvenmek yerine kendi rakamlarınızla çalışmaya değer.
İlgili hesap makineleri
- Kiralama ve Satın Alma Hesaplayıcısı — özel, daha derin bir kira-satın alma karşılaştırma aracı.
- Kiralık Mülk Hesaplayıcı — Nakit akışına ve kiralama getirilerine başka bir bakış açısı.
- İpotek Hesaplayıcı — Bu analizde kullanılan aylık ödemenin dökümünü alın.