Калькулятор інвестицій у нерухомість

Цей калькулятор проводить повний аналіз орендної нерухомості — іпотечний платіж, NOI, максимальну ставку, грошовий потік, грошовий прибуток і DSCR — на основі вашої ціни покупки, фінансування, оренди та операційних витрат, а також 5-річного прогнозу капіталу. Друга вкладка порівнює купівлю з орендою та інвестування різниці.

Лише для особистого планування — не фінансові поради.

Переглянуто Редакція фінансів CalculatorDrive · Останнє оновлення

Ваші дані

$
$
$
$
$
$
$
$
$

Виберіть «Аналіз інвестицій» або «Оренда проти покупки», введіть свої цифри, а потім натисніть «Аналізувати», щоб переглянути рентабельність інвестицій, грошовий потік, максимальну ставку та прогнози.

Коротка відповідь

При фінансуванні орендної плати в розмірі 350 000 доларів США зі знижкою на 20% до 7% і оренди за 2500 доларів США на місяць цей калькулятор знаходить максимальну ставку в 5,14%, але від’ємний місячний грошовий потік становить близько -362,85 доларів США, прибутковість готівкою -6,22% і DSCR 0,81. Це також не відповідає правилу 1% (орендна плата становить 2500 доларів проти 3500 доларів на місяць, яких вимагає правило). Це справді корисний урок: респектабельна лімітна ставка не гарантує грошових потоків нерухомості, якщо врахувати реальне фінансування.

Ключові висновки

  • Максимальна ставка (NOI ÷ ціна) повністю ігнорує вашу іпотеку — 5,14% тут — у той час як дохід готівкою враховує фінансування та фактичні інвестовані кошти, що може бути від’ємним, навіть якщо максимальна ставка виглядає добре.
  • DSCR нижче 1,0, наприклад 0,81 у цьому прикладі, означає, що чистий операційний прибуток не повністю покриває іпотечний платіж — поріг, який позначають більшість кредиторів інвестиційної нерухомості.
  • Правило 1% є швидким інструментом перевірки, а не методом оцінки: 2500 доларів США на місяць при ціні покупки в 350 000 доларів США не досягають 3500 доларів США, яких вимагає правило.
  • Навіть з від’ємним раннім грошовим потоком власний капітал усе ще може наростати за рахунок виплати основної суми та підвищення курсу — у цьому прикладі прогнозується зростання власного капіталу з 83 254,16 доларів США в 1 році до 141 584,40 доларів США в 5 році.

Роз’яснення лімітної ставки, грошового потоку та DSCR

NOI = Effective gross income − operating expenses = $28,500 − $10,500 = $18,000/yr

Максимальна ставка = NOI ÷ ціна = 18 000 $ ÷ 350 000 $ = 5,14%

Місячний грошовий потік = (ефективний дохід ÷ 12) − щомісячні витрати − іпотека = $2375 − $875 − $1862,85 = −$362,85/місяць

DSCR = NOI ÷ річне обслуговування боргу = 18 000 $ ÷ 22 354,20 $ = 0,81

Фактичний валовий дохід тут починається з 30 000 доларів США на рік орендної плати, зменшеної на 5% надбавки до 28 500 доларів США. Операційні витрати — податок на майно, страхування, технічне обслуговування та управління майном — загалом становлять 10 500 доларів США на рік, залишаючи 18 000 доларів США на NOI. Поділено на ціну покупки в 350 000 доларів США, це становить 5,14% ліміту, що само по собі виглядає як досить звичайна оренда житла.

Але максимальна ставка ніколи не дивиться на іпотеку. При зниженні на 20% ($70 000) і ставці 7% протягом 30 років іпотечний платіж за кредитом у розмірі $280 000 становить $1862,85 на місяць — $22 354,20 на рік. NOI у розмірі 18 000 доларів США цього не покриває, тому DSCR становить 0,81, а місячний грошовий потік після всіх витрат та іпотеки складає близько 362,85 доларів США. Прибуток готівкою, який ділить річний грошовий потік на фактично інвестовані 70 000 доларів США, становить приблизно -6,22%.

Нічого з цього не означає, що угода автоматично є поганою — власний капітал усе ще накопичується з основної виплати та 3% передбачуваного щорічного підвищення, досягаючи приблизно 141 584,40 доларів США до 5 року в цьому прикладі. Це означає, що лише обмеження ставки недостатньо; перевірте грошові потоки та DSCR перед тим, як припустити, що угода олівцями.

Оренда проти покупки: порівняння за 10 років

Використовуючи вкладку «Оренда проти купівлі» калькулятора з ціною житла в 350 000 доларів (зниження на 20%, ставка на 7%) проти орендної плати в 2000 доларів на місяць (зростання орендної плати на 3% на рік, повернення інвестицій на різницю на 7%), купівля випереджає на 10 рік:

Метрика Рік 10
Чистий капітал покупця (власний капітал)$228,423.49
Чистий капітал орендаря (різниця інвестицій)$197,948.99
Вигода при покупці$30,474.50

Сценарій орендаря передбачає, що щомісяця вартість покупки перевищує орендну плату, ця різниця інвестується на рівні 7%. Оскільки орендна плата зростає на 3% на рік, тоді як іпотечний платіж залишається фіксованим, щомісячні витрати на купівлю та надлишок орендаря, який можна інвестувати, з часом зменшуються. Змініть припущення про орендну плату, підвищення вартості чи повернення інвестицій, і це порівняння може перевернутися в будь-яку сторону, саме тому варто працювати з власними цифрами, а не покладатися на емпіричне правило.

Пов'язані калькулятори

Часті запитання

Що таке максимальна ставка і що вважається хорошим?

Максимальна ставка — це чистий операційний дохід, поділений на ціну придбання — на майно вартістю 350 000 доларів США з 18 000 доларів щорічного NOI, тобто 5,14% ліміту. Він повністю ігнорує фінансування, тому його найкраще використовувати для порівняння нерухомості, а не для того, щоб оцінювати, чи буде профінансований грошовий потік позитивним.

Чому нерухомість може мати солідну максимальну ставку, але все одно щомісяця втрачати гроші?

Максимальна ставка ігнорує іпотеку. Оренда нерухомості вартістю 350 000 доларів США за 2 500 доларів США на місяць зі знижкою на 20% і іпотечним кредитом 7% може отримувати максимальну ставку в 5,14%, але при цьому матиме грошовий потік приблизно -362,85 доларів США на місяць, тому що іпотечний платіж у розмірі 1 862,85 доларів США з’їдає більше, ніж покриває NOI. Завжди перевіряйте грошовий потік і DSCR разом із максимальною ставкою.

Що таке DSCR і чому це важливо?

Debt service coverage ratio (DSCR) is NOI divided by annual mortgage payments. A DSCR below 1.0 — like 0.81 in the example above — means the property's operating income does not fully cover its debt payments, a red flag many lenders require to be above 1.20–1.25 for investment loans.

Що таке правило 1% і чи варто на нього покладатися?

Правило 1% говорить, що місячна орендна плата має становити принаймні 1% від покупної ціни — 3500 доларів США за нерухомість вартістю 350 000 доларів США. Оренда нерухомості за 2500 доларів США не відповідає цьому екрану, що є швидким способом позначити угоди, які варто детальніше перевірити надходженням грошових коштів, перш ніж запускати повні цифри.

Чим прибутковість готівкою відрізняється від максимальної ставки?

Прибуток готівкою ділить річний грошовий потік на фактично інвестовані кошти (авансовий внесок плюс витрати на закриття та ремонт), тому він відображає фінансування. Нерухомість із верхньою ставкою 5,14% може мати від’ємний прибуток готівкою, наприклад -6,22%, якщо іпотечний платіж перевищує дохід, який він генерує.

Як користуватися цим калькулятором нерухомості?

Введіть ціну нерухомості, умови фінансування, дохід від оренди, рівень вакантності та операційні витрати, щоб побачити NOI, максимальну ставку, грошовий потік, грошовий прибуток і DSCR, а також прогноз власного капіталу та грошового потоку на 5 років. Перейдіть на вкладку «Оренда проти покупки», щоб порівняти покупку з орендою та інвестувати різницю.

More finance calculators