Коротка відповідь
Для майна вартістю 350 000 доларів США, яке орендується за 2500 доларів США на місяць із витратами 800 доларів США на місяць, максимальна ставка становить 5,4%, а валовий дохід становить 8,57% — дві різні цифри, оскільки валовий дохід повністю ігнорує витрати. Без іпотечного кредиту щомісячний грошовий потік становить здорових 1575 доларів США. Додайте іпотечний платіж у розмірі 2000 доларів США на місяць, і грошовий потік перевернеться до -425 доларів США — та сама нерухомість, прибуткова без фінансування, але під водою після фінансування.
Ключові висновки
- Цей калькулятор приймає ваш щомісячний іпотечний платіж як прямий вхід — введіть 0 доларів США, щоб побачити повернення без кредиту (повністю готівкою), або ваш фактичний платіж, щоб побачити зображення кредиту.
- Валовий дохід (8,57% тут) ділить лише орендну плату на ціну. Капітальна ставка (5,4%) спочатку компенсує операційні витрати — завжди перевіряйте обидва, оскільки валовий дохід сам по собі завищує справжній прибуток.
- Та сама нерухомість вартістю 350 000 доларів коливається від +1 575 доларів США на місяць без іпотеки до -425 доларів США на місяць із виплатою іпотеки в розмірі 2 000 доларів США — це нагадування про те, що умови фінансування можуть зробити або розірвати угоду, яка виглядає нормально на папері.
- NOI (у цьому прикладі 18 900 доларів США на рік) — це число, яке визначає як максимальну ставку, так і, після вирахування обслуговування боргу, грошовий потік. Розрахуйте його, перш ніж довіряти будь-якому співвідношенню.
Максимальна ставка проти валового врожаю
Валовий дохід = річна орендна плата ÷ ціна = 30 000 $ ÷ 350 000 $ = 8,57%
NOI = фактичний дохід − витрати = 28 500 доларів США − 9 600 доларів США = 18 900 доларів США
Максимальна ставка = NOI ÷ ціна = 18 900 $ ÷ 350 000 $ = 5,4%
Валовий дохід — це найшвидше, найприблизніше число перевірки — просто орендна плата поділена на ціну — і її легко обчислити для будь-якого оголошення, не знаючи витрат. Але він повністю ігнорує вакансії, податки, страхування та технічне обслуговування, тому завжди завищує реальну віддачу. Максимальна ставка враховує ці витрати, починаючи з NOI замість валової орендної плати, тому в цьому прикладі вона майже на 3,2 відсоткових пункти нижча (5,4% проти 8,57%). Під час порівняння властивостей валовий дохід може класифікувати дві угоди в неправильному порядку, якщо їхні співвідношення витрат відрізняються — максимальна ставка є більш надійним числом.
Як іпотека змінює все
На відміну від калькуляторів, які розраховують іпотечний платіж із суми кредиту та ставки, цей калькулятор запитує ваш щомісячний іпотечний платіж напряму, що дозволяє легко побачити, як саме фінансування змінює ідентичність угоди:
| Сценарій | Щомісячний грошовий потік |
|---|---|
| Готівка (без іпотеки) | $1,575.00 |
| $2,000/month mortgage | -$425.00 |
Капітальна ставка та валовий дохід ніколи не змінюються залежно від іпотечного вкладу — вони обидва розраховуються до обслуговування боргу. Рухається тільки грошовий потік. Таке розділення є корисним: воно дає вам змогу оцінити, чи є майно фундаментально надійним (через граничну ставку) незалежно від того, як ви плануєте його фінансувати, а потім накласти ваш фактичний або гіпотетичний іпотечний платіж на верхню частину, щоб побачити, як це впливає на щомісячний грошовий потік.
Пов'язані калькулятори
- Калькулятор інвестицій у нерухомість — builds the mortgage from a loan amount and rate, plus a 5-year projection.
- Іпотечний калькулятор — знайдіть точний місячний платіж, щоб підключити його до цього калькулятора.
- Калькулятор оренди чи купівлі — для оцінки будинку для проживання, а не для здачі в оренду.