Η σύντομη απάντηση
Σε ένα σπίτι 350.000 $, το 20% μείωση είναι 70.000 $ — συν περίπου 10.500 $ σε κόστος κλεισίματος στο 3%, για 80.500 $ συνολικά — και εξαλείφει το PMI. Αντ' αυτού, βάλτε κάτω το 10% (35.000 $) και το δάνειο αυξάνεται στα 315.000 $, προσθέτοντας περίπου 183,75 $ το μήνα σε PMI για περίπου 95 μήνες, ή περίπου 17.456 $ συνολικά, μέχρι να δημιουργήσετε αρκετά ίδια κεφάλαια για να το απορρίψετε.
Βασικά φαγητά
- Το 20% μείωση σε ένα σπίτι 350.000 $ είναι 70.000 $ και είναι το όριο όπου το PMI εξαφανίζεται σε ένα συμβατικό δάνειο.
- Πτώση 10% στο ίδιο σπίτι σημαίνει επιπλέον 35.000 $ δανεικό και περίπου 17.456 $ σε PMI που καταβλήθηκαν σε περίπου 95 μήνες.
- Το κόστος κλεισίματος (συνήθως 2–5% της τιμής) είναι μια ξεχωριστή απαίτηση μετρητών πέρα από την προκαταβολή — το 3% στα 350.000 $ είναι 10.500 $.
- Η εξοικονόμηση 1.000 $/μήνα με επιτόκιο 4% από ένα αρχικό υπόλοιπο 20.000 $ φτάνει τον στόχο των 80.500 $ σε 56 μήνες — περίπου 4 χρόνια, 8 μήνες.
Πόση προκαταβολή χρειάζεστε πραγματικά
Δεν υπάρχει ενιαίος απαιτούμενος αριθμός — εξαρτάται από το πρόγραμμα δανείου. Σε ένα σπίτι 350.000 $, δείτε τι σημαίνουν διαφορετικά επίπεδα προκαταβολής για το ποσό του δανείου σας και τη μηνιαία πληρωμή:
| Κάτω % | Καπάρο | Ποσό Δανείου | Μηνιαία πληρωμή | PMI/μήνα |
|---|---|---|---|---|
| 3% | $10,500 | $339,500 | $2,145.87 | $198.04 |
| 5% | $17,500 | $332,500 | $2,101.63 | $193.96 |
| 10% | $35,000 | $315,000 | $1,991.01 | $183.75 |
| 15% | $52,500 | $297,500 | $1,880.40 | $173.54 |
| 20% | $70,000 | $280,000 | $1,769.79 | $0.00 |
Τα δάνεια FHA ανοίγουν την πόρτα με μείωση 3,5% για την κατάλληλη πίστωση και τα δάνεια VA ή USDA μπορούν να παραιτηθούν από την προκαταβολή εξ ολοκλήρου για τους επιλέξιμους δανειολήπτες. Τα συμβατικά δάνεια ξεκινούν συνήθως από 3–5%, αλλά κάθε σημείο κάτω από το 20% προσθέτει PMI στη μηνιαία πληρωμή επιπλέον του κεφαλαίου και των τόκων.
Ο συμβιβασμός PMI της πτώσης κάτω από 20%
Η ιδιωτική ασφάλιση στεγαστικών δανείων προστατεύει τον δανειστή, όχι εσάς, αλλά πληρώνετε για αυτήν κάθε φορά που τα ίδια κεφάλαια υπολείπονται του 20%. Στο παράδειγμα των 350.000 $ με 10% μείωση, το δάνειο των 315.000 $ μεταφέρει περίπου 183,75 $ το μήνα σε PMI. Αυτό ακούγεται μικρό δίπλα σε μια πληρωμή στεγαστικού δανείου 1.991 $, αλλά ενισχύεται με την πάροδο του χρόνου:
Εκτιμώμενη διάρκεια PMI για να φτάσει το 20% ίδια κεφάλαια: ~95 μήνες (περίπου 8 χρόνια)
Συνολικό PMI που καταβλήθηκε κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου: ~17.456 $
Αυτά είναι πραγματικά χρήματα που δεν δημιουργούν ίδια κεφάλαια και δεν αγοράζουν σπίτι — απλώς ασφαλίζουν τον κίνδυνο του δανειστή έως ότου το υπόλοιπο του δανείου σας μειωθεί αρκετά σε σχέση με την αξία του σπιτιού. Μόλις περάσετε τη γραμμή μετοχικού κεφαλαίου του 20%, η PMI μπορεί συνήθως να ακυρωθεί κατόπιν αιτήματος, γι' αυτό οι δανειολήπτες που μπορούν να φτάσουν εκεί γρηγορότερα (μέσω πρόσθετων πληρωμών κεφαλαίου ή αύξησης της αξίας κατοικίας) συχνά ζητούν από τον σέρβις τους να επανεκτιμήσει νωρίτερα αντί να περιμένουν τον αυτόματο τερματισμό.
Χτίζοντας ένα ρεαλιστικό χρονοδιάγραμμα αποταμίευσης
Η αριθμομηχανή δεν σας λέει απλώς τον στόχο - σας λέει πότε θα τον πετύχετε, με βάση αυτό που ήδη αποθηκεύετε. Ξεκινώντας από 20.000 $, χρειάζονται 80.500 $ (20% μείωση συν 3% κόστος κλεισίματος στο παράδειγμα των 350.000 $) και συνεισφέροντας 1.000 $ το μήνα με μέτρια απόδοση 4%:
Ποσό που χρειάζεται ακόμα: 60.500 $
Μήνες έως τον στόχο: 56 (περίπου 4 χρόνια, 8 μήνες)
Δύο μοχλοί κινούν περισσότερο αυτήν την ημερομηνία: η μηνιαία συνεισφορά και ο ίδιος ο στόχος. Ένα μικρότερο ποσοστό προκαταβολής συρρικνώνει το ποσό που απαιτείται, αλλά προσθέτει PMI μόλις αγοράσετε, επομένως αξίζει να συγκρίνετε τα συνολικά προκαταβολικά μετρητά με το συνολικό μηνιαίο κόστος — συμπεριλαμβανομένου του PMI — για μερικά διαφορετικά επίπεδα προκαταβολής προτού κλειδώσετε έναν στόχο.
Σχετικές αριθμομηχανές
- Υπολογιστής στεγαστικών δανείων — εκτελέστε την πλήρη κατανομή μηνιαίων πληρωμών αφού τακτοποιήσετε το ποσό του δανείου.
- Αριθμομηχανή Προσιτών Σπίτι — δουλέψτε από το εισόδημά σας για να δείτε ποια τιμή κατοικίας ταιριάζει στον προϋπολογισμό σας.
- Υπολογιστής αναχρηματοδότησης — επανεξετάστε το επιτόκιό σας αργότερα, αφού έχετε δημιουργήσει μετοχές πέραν του ορίου PMI.