Η σύντομη απάντηση
Με ετήσιο εισόδημα 80.000 $ με μηνιαία χρέη 500 $ και μειωμένα $50.000, ο τυπικός κανόνας 28/36 ορίζει τη στέγαση στα 1.866,67 $ το μήνα, υποστηρίζοντας μια μέγιστη τιμή κατοικίας περίπου 264.905,67 $ στο 6,5% σε 30 χρόνια. Αυτή η προκαταβολή των 50.000 $ αντιστοιχεί στο 18,9% αυτής της τιμής - λίγο λιγότερο από το 20% - που προσθέτει 125,36 $ το μήνα σε PMI στην πληρωμή.
Βασικά φαγητά
- Εισόδημα 80.000 $ με 500 $ σε μηνιαία χρέη και 50.000 $ κάτω υποστηρίζει μια μέγιστη τιμή κατοικίας 264.905,67 $ στο 6,5% σε 30 χρόνια.
- Τα δύο όρια DTI — 28% του εισοδήματος μόνο για στέγαση, 36% για στέγαση συν όλα τα άλλα χρέη — δεν συμφωνούν πάντα. η αριθμομηχανή χρησιμοποιεί όποιο ανώτατο όριο στην πληρωμή είναι χαμηλότερο.
- Πτώση 18,9% (λίγο κάτω από το όριο του 20% PMI) προσθέτει 125,36 $/μήνα σε PMI επιπλέον του κεφαλαίου, των τόκων, των φόρων και της ασφάλισης.
- Η μετάβαση από το μέτριο στο επιθετικό σενάριο (28% έως 32% του εισοδήματος) αυξάνει τη μέγιστη τιμή από 264.905,67 $ σε 296.846,54 $ — περισσότερο σπίτι, αλλά πιο λεπτό μηνιαίο μαξιλάρι.
Ο κανόνας 28/36, και ποιο όριο δεσμεύει πραγματικά
Οι δανειστές συνήθως ελέγχουν δύο αναλογίες ταυτόχρονα: το κόστος στέγασης από μόνο του δεν πρέπει να υπερβαίνει το 28% του ακαθάριστου μηνιαίου εισοδήματος (ο δείκτης προκαταβολής) και η στέγαση συν όλες τις άλλες πληρωμές χρέους δεν πρέπει να υπερβαίνει το 36% (ο λόγος του back-end). Με 80.000 $ το χρόνο (6.666,67 $/μήνα) με 500 $ σε υπάρχον μηνιαίο χρέος:
Όριο διεπαφής 28%: 6.666,67 $ × 0,28 = 1.866,67 $
36% back-end όριο μείον το υπάρχον χρέος: (6.666,67 $ × 0,36) − 500 $ = 1.900,00 $
Όριο δέσμευσης (το χαμηλότερο): 1.866,67 $ — η αναλογία του μπροστινού μέρους
Σε αυτό το παράδειγμα, η αναλογία front-end είναι ο αυστηρότερος περιορισμός, αλλά αυτό αντιστρέφεται για κάποιον με περισσότερο υπάρχον χρέος: μια πληρωμή αυτοκινήτου ή ένα φοιτητικό δάνειο αρκετά μεγάλο θα μπορούσε να ωθήσει το όριο back-end κάτω από το front-end. Η αριθμομηχανή παίρνει πάντα όποιον αριθμό είναι μικρότερος, αφού οι δανειστές επιβάλλουν και τα δύο ταυτόχρονα.
Πώς η πληρωμή κλεισίματος βρίσκεται στη γραμμή PMI
Μια προκαταβολή 50.000 $ ακούγεται σημαντική, αλλά έναντι μιας μέγιστης τιμής κατοικίας 264.905,67 $, αποδίδει μόνο στο 18,9% — λίγο κάτω από το όριο του 20% όπου μειώνεται η ιδιωτική ασφάλιση στεγαστικών δανείων:
Ποσοστό προκαταβολής: 50.000 $ ÷ 264.905,67 $ = 18,9%
PMI που προστέθηκε στη μηνιαία πληρωμή: 125,36 $
Επειδή η αριθμομηχανή επιλύει τη μέγιστη τιμή που υποστηρίζει ο προϋπολογισμός σας, μπορεί να προσγειωθεί ακριβώς κάτω από τα κοινά όρια όπως το 20% κάτω χωρίς να το ζητήσετε. Αξίζει να ελέγξετε το ποσοστό προκαταβολής στα αποτελέσματά σας — μια ελαφρώς μικρότερη τιμή κατοικίας ή λίγο μεγαλύτερη εξοικονόμηση για το κλείσιμο, μπορεί να διαγράψει εντελώς τη γραμμή PMI.
Συντηρητική, μέτρια και επιθετική σε σύγκριση
Το ίδιο εισόδημα και τα ίδια χρέη παράγουν διαφορετική μέγιστη τιμή ανάλογα με το ποσό του προϋπολογισμού σας που είστε διατεθειμένοι να δεσμεύσετε για στέγαση:
| Σενάριο | Στέγαση % του Εισοδήματος | Μηνιαίος Προϋπολογισμός | Μέγιστη τιμή κατοικίας |
|---|---|---|---|
| Συντηρητικός | 25% | $1,666.67 | $238,819.01 |
| Μέτριος | 28% | $1,866.67 | $264,905.67 |
| Επιθετικός | 32% | $2,133.33 | $296,846.54 |
Η διαφορά μεταξύ συντηρητικού και επιθετικού εδώ είναι περίπου 58.000 $ σε τιμή κατοικίας για περίπου 467 $ το μήνα - μια ουσιαστική αντιστάθμιση μεταξύ της αγοραστικής δύναμης σήμερα και του μαξιλαριού που απομένει για αποταμιεύσεις, επισκευές και το απροσδόκητο. Το μέτριο σενάριο ευθυγραμμίζεται με την τυπική κατευθυντήρια γραμμή 28/36 που χρησιμοποιούν πιο συχνά οι δανειστές.
Σχετικές αριθμομηχανές
- Υπολογιστής στεγαστικών δανείων — εκτελέστε την πλήρη ανάλυση πληρωμών, αφού καταλήξετε σε μια συγκεκριμένη τιμή κατοικίας.
- Υπολογιστής προκαταβολής — δημιουργήστε ένα χρονοδιάγραμμα εξοικονόμησης προς την προκαταβολή που χρειάζεται ο προϋπολογισμός σας.
- Υπολογιστής χρέους προς εισόδημα — ελέγξτε λεπτομερώς το τρέχον DTI σας πριν υποβάλετε αίτηση για υποθήκη.