La respuesta corta
En un alquiler de $350 000 financiado con un 20% de pago inicial del 7% y un alquiler de $2500/mes, esta calculadora encuentra una tasa máxima del 5,14% pero un flujo de efectivo mensual negativo de aproximadamente -$362,85, un rendimiento de efectivo sobre efectivo del -6,22% y un DSCR de 0,81. Tampoco cumple con la regla del 1% ($2,500 de alquiler frente a los $3,500/mes que exige la regla). Ésta es una lección realmente útil: una tasa límite respetable no garantiza los flujos de efectivo de una propiedad una vez que se tiene en cuenta el financiamiento real.
Conclusiones clave
- La tasa de capitalización (NOI ÷ precio) ignora su hipoteca por completo (5,14% aquí), mientras que el rendimiento de efectivo sobre efectivo representa el financiamiento y el efectivo real invertido, que puede ser negativo incluso cuando la tasa de capitalización parece buena.
- Un DSCR inferior a 1,0, como 0,81 en este ejemplo, significa que los ingresos operativos netos no cubren completamente el pago de la hipoteca, un umbral que la mayoría de los prestamistas de propiedades de inversión señalarán.
- La regla del 1% es una herramienta de evaluación rápida, no un método de valoración: $2,500/mes de alquiler sobre un precio de compra de $350,000 no alcanza los $3,500 que exige la regla.
- Incluso con un flujo de caja inicial negativo, el capital aún puede acumularse a partir del pago del principal y la apreciación; este ejemplo proyecta que el capital crecerá de $83 254,16 en el año 1 a $141 584,40 en el año 5.
Tasa de capitalización, flujo de caja y DSCR explicados
NOI = Ingreso bruto efectivo − gastos operativos = $28 500 − $10 500 = $18 000/año
Tasa de capitalización = NOI ÷ precio = $18 000 ÷ $350 000 = 5,14%
Flujo de caja mensual = (ingreso efectivo ÷ 12) − gastos mensuales − hipoteca = $2375 − $875 − $1862,85 = −$362,85/mes
DSCR = NOI ÷ servicio de deuda anual = $18.000 ÷ $22.354,20 = 0,81
El ingreso bruto efectivo aquí comienza desde $30,000/año en alquiler, reducido en un 5% de asignación por desocupación a $28,500. Los gastos operativos (impuestos a la propiedad, seguros, mantenimiento y administración de la propiedad) suman un total de $10,500 al año, lo que deja $18,000 en NOI. Dividido por el precio de compra de 350.000 dólares, se obtiene una tasa máxima del 5,14%, que por sí sola parece un alquiler residencial razonablemente normal.
Pero la tasa máxima nunca mira la hipoteca. Con un 20% de pago inicial ($70 000) y una tasa del 7% durante 30 años, el pago de la hipoteca sobre el préstamo de $280 000 es $1 862,85/mes – $22 354,20/año. El NOI de 18.000 dólares no cubre eso, por lo que el DSCR es de 0,81 y el flujo de caja mensual después de todos los gastos y la hipoteca ronda los -362,85 dólares. El rendimiento de efectivo sobre efectivo, que divide el flujo de efectivo anual por los 70.000 dólares realmente invertidos, equivale aproximadamente a -6,22%.
Nada de esto significa que el acuerdo sea automáticamente malo: el capital aún se acumula a partir del pago del principal y del 3% de apreciación anual supuesta, alcanzando un estimado de $141,584.40 para el año 5 en este ejemplo. Significa que la tasa de capitalización por sí sola no es suficiente; Verifique el flujo de caja y el DSCR antes de asumir un acuerdo.
Alquiler versus compra: una comparación de 10 años
Usando la pestaña Alquiler versus Compra de la calculadora con una casa de $350,000 (20% de pago inicial, 7% de tasa) contra $2,000/mes de alquiler (3% de crecimiento anual del alquiler, 7% de retorno de la inversión sobre la diferencia), la compra sale adelante en el año 10:
| Métrico | Año 10 |
|---|---|
| Patrimonio neto del comprador (valor líquido de la vivienda) | $228,423.49 |
| Patrimonio neto del inquilino (diferencia invertida) | $197,948.99 |
| Ventaja de comprar | $30,474.50 |
El escenario del inquilino supone que cada mes el costo de compra excede el alquiler, esa diferencia se invierte al 7%. Debido a que el alquiler crece un 3% al año mientras el pago de la hipoteca permanece fijo, la ventaja del costo mensual de la compra (y el excedente invertible del inquilino) se reduce con el tiempo. Cambie los supuestos de alquiler, apreciación o retorno de la inversión y esta comparación puede cambiar en cualquier sentido, que es exactamente la razón por la que vale la pena utilizar sus propios números en lugar de confiar en una regla general.
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