La respuesta corta
En una propiedad de $350,000 alquilada por $2,500/mes con $800/mes en gastos, la tasa máxima es 5.4% y el rendimiento bruto es 8.57%, dos números diferentes porque el rendimiento bruto ignora los gastos por completo. Sin ninguna hipoteca registrada, el flujo de caja mensual es de unos saludables $1,575. Si se añade un pago hipotecario de 2.000 dólares al mes, el flujo de caja pasa a -425 dólares: la misma propiedad, rentable sin apalancamiento pero bajo el agua una vez financiada.
Conclusiones clave
- Esta calculadora toma su pago hipotecario mensual como entrada directa: ingrese $0 para ver un rendimiento sin apalancamiento (todo en efectivo) o su pago real para ver la imagen apalancada.
- El rendimiento bruto (8,57% aquí) sólo divide el alquiler por el precio. La tasa de capitalización (5,4%) excluye primero los gastos operativos; siempre verifique ambos, ya que el rendimiento bruto por sí solo exagera el rendimiento real.
- La misma propiedad de $350,000 cambia de un flujo de caja de +$1,575/mes sin hipoteca a -$425/mes con un pago de hipoteca de $2,000, un recordatorio de que los términos de financiamiento pueden hacer o deshacer un acuerdo que luce bien en el papel sin apalancamiento.
- El NOI ($18,900/año en este ejemplo) es el número que alimenta tanto la tasa de capitalización como, una vez que se resta el servicio de la deuda, el flujo de caja; siéntase cómodo calculándolo antes de confiar en cualquiera de los dos índices.
Tasa de capitalización versus rendimiento bruto
Rendimiento bruto = alquiler anual ÷ precio = $30 000 ÷ $350 000 = 8,57%
NOI = ingreso efectivo − gastos = $28,500 − $9,600 = $18,900
Tasa de capitalización = NOI ÷ precio = $18,900 ÷ $350,000 = 5.4%
El rendimiento bruto es el número de selección más rápido y aproximado (solo el alquiler dividido por el precio) y es fácil de calcular para cualquier listado sin conocer los gastos. Pero ignora por completo las desocupaciones, los impuestos, los seguros y el mantenimiento, por lo que siempre exagera el rendimiento real. La tasa de capitalización tiene en cuenta esos costos al comenzar con el NOI en lugar del alquiler bruto, por lo que es casi 3,2 puntos porcentuales más bajo en este ejemplo (5,4% frente a 8,57%). Al comparar propiedades, el rendimiento bruto puede clasificar dos acuerdos en el orden incorrecto si sus índices de gastos difieren; la tasa máxima es el número más confiable.
Cómo la entrada hipotecaria lo cambia todo
A diferencia de las calculadoras que generan un pago hipotecario a partir del monto y la tasa del préstamo, ésta solicita directamente el pago mensual de la hipoteca, lo que facilita ver exactamente cómo el financiamiento cambia un acuerdo que de otro modo sería idéntico:
| Guión | Flujo de caja mensual |
|---|---|
| Todo en efectivo (sin hipoteca) | $1,575.00 |
| Hipoteca de $2,000/mes | -$425.00 |
La tasa de capitalización y el rendimiento bruto nunca cambian con los datos de la hipoteca; ambos se calculan antes del servicio de la deuda. Sólo se mueve el flujo de caja. Esa separación es útil: le permite evaluar si una propiedad es fundamentalmente sólida (a través de la tasa máxima) independientemente de cómo planea financiarla, luego superpone el pago de su hipoteca real o hipotético para ver qué efecto tiene en el flujo de caja mensual.
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