短い答え
7% で 20% ダウンし、月額 2,500 ドルでレンタルする 350,000 ドルのレンタルの場合、この計算ツールでは、キャップ レートは 5.14% ですが、月間キャッシュ フローは約 -362.85 ドルのマイナス、キャッシュ オン キャッシュ リターンは -6.22%、DSCR は 0.81 であることがわかります。これは 1% ルールにも当てはまりません (ルールが要求する月額 3,500 ドルに対して、家賃 2,500 ドル)。これは本当に有益な教訓です。実際の資金調達を考慮に入れると、適正なキャップレートは不動産のキャッシュフローを保証するものではありません。
重要なポイント
- キャップレート (NOI ÷ 価格) は住宅ローンを完全に無視します (ここでは 5.14%) が、キャッシュオンキャッシュリターンは資金調達と実際に投資された現金を考慮しており、キャップレートが良好に見えてもマイナスになる可能性があります。
- この例の 0.81 のように、DSCR が 1.0 を下回っている場合は、純営業利益が住宅ローンの支払いを完全にカバーしていないことを意味します。これは、ほとんどの投資不動産金融業者が警告する閾値です。
- 1% ルールは迅速なスクリーニング ツールであり、評価方法ではありません。350,000 ドルの購入価格に対して 2,500 ドル/月の家賃は、ルールが要求する 3,500 ドルに達しません。
- 初期キャッシュ フローがマイナスであっても、元本の返済と値上がりによって資本を構築することができます。この例では、資本が 1 年目の 83,254.16 ドルから 5 年目までに 141,584.40 ドルに増加すると予測しています。
キャップレート、キャッシュフロー、DSCRについて説明
NOI = 有効総収入 − 営業費用 = 28,500 ドル − 10,500 ドル = 18,000 ドル/年
キャップレート = NOI ÷ 価格 = $18,000 ÷ $350,000 = 5.14%
毎月のキャッシュフロー = (実効収入 ÷ 12) − 毎月の支出 − 住宅ローン = 2,375 ドル − 875 ドル − 1,862.85 ドル = −362.85 ドル/月
DSCR = NOI ÷ 年間債務返済額 = 18,000 ドル ÷ 22,354.20 ドル = 0.81
ここでの実質的な総収入は、年間家賃 30,000 ドルから始まり、空室手当の 5% によって 28,500 ドルに減額されます。運営費（固定資産税、保険、メンテナンス、不動産管理）は年間合計 10,500 ドルで、NOI は 18,000 ドルになります。購入価格の 350,000 ドルで割ると、キャップ レートは 5.14% となり、これだけではかなり普通の住宅賃貸料のように見えます。
しかし、キャップレートは住宅ローンを決して考慮しません。 20% 減額 (70,000 ドル)、30 年間で 7% の金利を適用すると、280,000 ドルのローンに対する住宅ローンの支払いは月額 1,862.85 ドル、年間で 22,354.20 ドルとなります。 NOI 18,000 ドルではこれをカバーできないため、DSCR は 0.81 となり、すべての費用と住宅ローンを差し引いた月次キャッシュ フローは -362.85 ドル程度になります。年間キャッシュ フローを実際に投資した 70,000 ドルで割ったキャッシュ オン キャッシュ リターンは、およそ -6.22% となります。
これは、取引が自動的に悪いということを意味するものではありません。資本は依然として元本の返済と 3% の想定される年間増額によって蓄積され、この例では 5 年目までに推定 $141,584.40 に達します。これは、キャップレートだけでは不十分であることを意味します。取引を開始する前に、キャッシュ フローと DSCR を確認してください。
賃貸と購入: 10 年間の比較
計算機の「家賃 vs. 購入」タブを使用して、月額家賃 2,000 ドル (年間家賃増加率 3%、差額の投資収益率 7%) に対して 350,000 ドルの家 (20% 下落、金利 7%) を設定すると、10 年目までに購入が優勢になります。
| メトリック | 10年目 |
|---|---|
| 購入者の純資産（住宅資産） | $228,423.49 |
| 賃貸人の純資産（投資差額） | $197,948.99 |
| 購入するメリット | $30,474.50 |
賃貸人のシナリオでは、毎月購入コストが家賃を上回り、その差額が 7% 投資されると想定しています。住宅ローンの支払い額が固定されている一方で、家賃は年間 3% ずつ増加するため、購入者の月々のコストの優位性、および賃貸人の投資可能な余剰は時間の経過とともに縮小していきます。家賃、評価額、投資収益率の仮定を変更すると、この比較はどちらの方向にも反転する可能性があります。だからこそ、経験則に頼るのではなく、独自の数字を使って検討する価値があります。
関連する電卓
- レンタルと購入の計算ツール — 賃貸と購入をより詳細に比較する専用のツール。
- 賃貸物件計算機 — レンタルのキャッシュフローと収益に関する別の角度から。
- 住宅ローン計算機 — この分析で使用される月々の支払いの内訳。