短い答え
350,000 ドルの物件を月 2,500 ドル、経費が月 800 ドルで借りる場合、キャップレートは 5.4%、総利回りは 8.57% になります。総利回りは経費を完全に無視しているため、2 つの異なる数値になります。住宅ローンを借りていない場合、月々のキャッシュフローは健全な 1,575 ドルです。毎月 2,000 ドルの住宅ローンの支払いを追加すると、キャッシュ フローは -425 ドルに反転します。同じ物件で、レバレッジなしで利益を上げますが、融資されると水没します。
重要なポイント
- この計算機は、毎月の住宅ローン支払い額を直接入力します。レバレッジなし (全額現金) のリターンを確認するには $0 を入力し、レバレッジありの状況を確認するには実際の支払い額を入力します。
- 総利回り (ここでは 8.57%) は家賃を価格で割っただけです。キャップレート (5.4%) は、まず営業費用を相殺します。総利回りだけでは実際の収益が過大に評価されるため、常に両方を確認してください。
- 同じ 350,000 ドルの不動産でも、住宅ローンなしの場合のキャッシュフローは月額 +1,575 ドルから、住宅ローンの支払いが 2,000 ドルの場合は月額 -425 ドルまで変動します。これは、資金調達条件によって、書類上は問題なく見える取引が成否を分ける可能性があることを思い出させてくれます。
- NOI (この例では年間 18,900 ドル) は、キャップ レートと、債務返済を差し引いた後のキャッシュ フローの両方に影響を与える数値です。どちらかの比率を信頼する前に、計算に慣れてください。
キャップレートと総利回りの関係
総利回り = 年間家賃 ÷ 価格 = 30,000 ドル ÷ 350,000 ドル = 8.57%
NOI = 実効収益 − 費用 = $28,500 − $9,600 = $18,900
キャップレート = NOI ÷ 価格 = $18,900 ÷ $350,000 = 5.4%
総利回りは、家賃を価格で割っただけの、最も速く、最も大まかなスクリーニング数値であり、経費を知らなくても、どの物件でも簡単に計算できます。しかし、空室、税金、保険、メンテナンスは完全に無視されているため、常に実際の収益が過大評価されています。キャップレートでは、総賃料ではなく NOI から開始することでこれらのコストが考慮されます。そのため、この例ではキャップレートが 3.2 パーセント近く低くなります (5.4% 対 8.57%)。不動産を比較する場合、経費率が異なると、総利回りによって 2 つの取引が間違った順序でランク付けされる可能性があります。キャップ レートの方が信頼できる数値です。
住宅ローンの投入がすべてを変える方法
ローン金額と金利から住宅ローンの支払い額を計算する計算機とは異なり、この計算機は毎月の住宅ローンの支払い額を直接求めます。これにより、資金調達によって他の点では同じ取引がどのように変化するかを正確に確認することが簡単になります。
| シナリオ | 月次キャッシュフロー |
|---|---|
| 全額現金（住宅ローンなし） | $1,575.00 |
| $2,000/月の住宅ローン | -$425.00 |
キャップレートと総利回りは住宅ローンの入力によって決して変化しません。両方とも債務返済前に計算されます。キャッシュフローのみが動きます。この分離は便利です。これにより、資金計画とは関係なく、不動産が基本的に健全であるかどうか (キャップレートによって) を評価し、その上に実際のまたは仮定の住宅ローンの支払いを重ねて、それが毎月のキャッシュ フローにどう影響するかを確認できます。
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