Kalkulator Pelaburan Hartanah

Kalkulator ini menjalankan analisis hartanah sewa penuh — pembayaran gadai janji, NOI, kadar had, aliran tunai, pulangan tunai atas tunai dan DSCR — daripada harga pembelian, pembiayaan, sewa dan perbelanjaan operasi anda, serta unjuran ekuiti 5 tahun. Tab kedua membandingkan pembelian dengan menyewa dan melabur perbezaannya.

Untuk perancangan peribadi sahaja — bukan nasihat kewangan.

Disemak oleh Lembaga Editorial CalculatorDrive Finance · Kemas kini terakhir

Butiran Anda

$
$
$
$
$
$
$
$
$

Pilih Analisis Pelaburan atau Sewa lwn Beli, masukkan nombor anda, kemudian klik Analisa untuk melihat ROI, aliran tunai, kadar had dan unjuran.

Jawapan ringkas

On a $350,000 rental financed with 20% down at 7% and renting for $2,500/month, this calculator finds a 5.14% cap rate but negative monthly cash flow of about -$362.85, a -6.22% cash-on-cash return, and a DSCR of 0.81. It fails the 1% rule too ($2,500 rent vs. the $3,500/month that rule calls for). That is a genuinely useful lesson: a respectable cap rate does not guarantee a property cash flows once real financing is factored in.

Pengambilan utama

  • Kadar had (harga NOI ÷) mengabaikan gadai janji anda sepenuhnya — 5.14% di sini — manakala pulangan tunai atas tunai merangkumi pembiayaan dan tunai sebenar yang dilaburkan, yang boleh menjadi negatif walaupun kadar had kelihatan baik.
  • DSCR di bawah 1.0, seperti 0.81 dalam contoh ini, bermakna pendapatan operasi bersih tidak meliputi sepenuhnya pembayaran gadai janji — ambang kebanyakan pemberi pinjaman hartanah pelaburan akan dibenderakan.
  • Peraturan 1% ialah alat saringan pantas, bukan kaedah penilaian: sewa $2,500/bulan pada harga belian $350,000 kurang daripada $3,500 yang diperlukan oleh peraturan.
  • Walaupun dengan aliran tunai awal yang negatif, ekuiti masih boleh dibina daripada bayaran pokok dan penghargaan — contoh ini memproyeksikan ekuiti berkembang daripada $83,254.16 pada tahun 1 kepada $141,584.40 menjelang tahun 5.

Kadar had, aliran tunai dan DSCR dijelaskan

NOI = Pendapatan kasar berkesan − perbelanjaan operasi = $28,500 − $10,500 = $18,000/thn

Kadar had = NOI ÷ harga = $18,000 ÷ $350,000 = 5.14%

Aliran tunai bulanan = (pendapatan berkesan ÷ 12) − perbelanjaan bulanan − gadai janji = $2,375 − $875 − $1,862.85 = −$362.85/bln

DSCR = NOI ÷ perkhidmatan hutang tahunan = $18,000 ÷ $22,354.20 = 0.81

Pendapatan kasar yang berkesan di sini bermula daripada $30,000/tahun dalam sewa, dikurangkan sebanyak 5% elaun kekosongan kepada $28,500. Perbelanjaan operasi — cukai harta, insurans, penyelenggaraan dan pengurusan harta — jumlah $10,500/tahun, meninggalkan $18,000 dalam NOI. Dibahagikan dengan harga belian $350,000, itu adalah kadar had 5.14%, yang dengan sendirinya kelihatan seperti sewaan kediaman yang agak biasa.

Tetapi kadar cap tidak pernah melihat gadai janji. Dengan penurunan 20% ($70,000) dan kadar 7% dalam tempoh 30 tahun, bayaran gadai janji bagi pinjaman $280,000 ialah $1,862.85/bulan — $22,354.20/tahun. NOI sebanyak $18,000 tidak meliputi itu, jadi DSCR masuk pada 0.81, dan aliran tunai bulanan selepas semua perbelanjaan dan gadai janji mendarat sekitar -$362.85. Pulangan tunai atas tunai, yang membahagikan aliran tunai tahunan dengan $70,000 yang sebenarnya dilaburkan, menghasilkan kira-kira -6.22%.

Tiada satu pun daripada ini bermakna perjanjian itu secara automatik tidak baik — ekuiti masih terkumpul daripada bayaran pokok dan 3% diandaikan kenaikan tahunan, mencapai anggaran $141,584.40 menjelang tahun 5 dalam contoh ini. Ini bermakna kadar had sahaja tidak mencukupi; semak aliran tunai dan DSCR sebelum andaian perjanjian selesai.

Sewa vs. beli: perbandingan 10 tahun

Menggunakan tab Sewa lwn Beli kalkulator dengan rumah $350,000 (turun 20%, kadar 7%) berbanding sewa $2,000/bulan (pertumbuhan sewa tahunan 3%, pulangan pelaburan 7% atas perbezaan), pembelian akan keluar menjelang tahun 10:

Metrik Tahun 10
Nilai bersih pembeli (ekuiti rumah)$228,423.49
Nilai bersih penyewa (perbezaan yang dilaburkan)$197,948.99
Kelebihan membeli$30,474.50

Senario penyewa mengandaikan setiap bulan kos pembelian melebihi sewa, perbezaan itu dilaburkan pada 7%. Oleh kerana sewa meningkat 3% setahun manakala bayaran gadai janji kekal tetap, kelebihan kos bulanan pembelian — dan lebihan boleh labur penyewa — menyusut dari semasa ke semasa. Ubah andaian sewa, penghargaan atau pulangan pelaburan dan perbandingan ini boleh bertukar sama ada, itulah sebabnya ia patut dijalankan dengan nombor anda sendiri dan bukannya bergantung pada peraturan biasa.

Kalkulator berkaitan

Soalan Lazim

Apakah kadar had dan apakah yang dikira sebagai baik?

Kadar had ialah pendapatan operasi bersih dibahagikan dengan harga belian — pada hartanah $350,000 dengan NOI tahunan $18,000, iaitu kadar had 5.14%. Ia mengabaikan pembiayaan sepenuhnya, jadi ia lebih baik digunakan untuk membandingkan hartanah, bukan untuk menilai sama ada aliran tunai yang dibiayai akan menjadi positif.

Mengapa hartanah boleh mempunyai kadar had yang kukuh tetapi masih kehilangan wang setiap bulan?

Kadar cap mengabaikan gadai janji. Sewa hartanah $350,000 untuk $2,500/bulan dengan penurunan 20% dan gadai janji 7% boleh mencatatkan kadar had 5.14% namun masih berjalan kira-kira -$362.85 sebulan dalam aliran tunai, kerana bayaran gadai janji $1,862.85 memakan lebih banyak daripada perlindungan NOI. Sentiasa semak aliran tunai dan DSCR bersama-sama kadar had.

Apakah DSCR dan mengapa ia penting?

Debt service coverage ratio (DSCR) is NOI divided by annual mortgage payments. A DSCR below 1.0 — like 0.81 in the example above — means the property's operating income does not fully cover its debt payments, a red flag many lenders require to be above 1.20–1.25 for investment loans.

Apakah peraturan 1% dan patutkah saya bergantung padanya?

Peraturan 1% mengatakan sewa bulanan hendaklah sekurang-kurangnya 1% daripada harga pembelian — $3,500 untuk hartanah $350,000. Sewa hartanah dengan harga $2,500 gagal skrin itu, yang merupakan cara cepat untuk membenderakan tawaran bernilai semakan aliran tunai yang lebih dekat sebelum menjalankan nombor penuh.

Bagaimanakah pulangan tunai atas tunai berbeza daripada kadar had?

Pulangan tunai atas tunai membahagikan aliran tunai tahunan dengan tunai sebenar yang dilaburkan (bayaran pendahuluan serta kos penutupan dan pembaikan), jadi ia mencerminkan pembiayaan. Hartanah dengan kadar had 5.14% boleh mempunyai pulangan tunai atas tunai negatif, seperti -6.22%, jika bayaran gadai janji melebihi pendapatan yang dijananya.

Bagaimanakah cara saya menggunakan kalkulator hartanah ini?

Masukkan harga hartanah, syarat pembiayaan, pendapatan sewa, kadar kekosongan dan perbelanjaan operasi untuk melihat NOI, kadar had, aliran tunai, pulangan tunai atas tunai dan DSCR, serta unjuran ekuiti dan aliran tunai 5 tahun. Beralih ke tab Sewa lwn Beli untuk membandingkan belian dengan menyewa dan melabur perbezaannya.

More finance calculators