Kalkulator Harta Sewa

Kalkulator ini mencari aliran tunai, NOI, kadar had dan hasil kasar daripada harga, sewa dan perbelanjaan hartanah. Tetapkan medan pembayaran gadai janji kepada $0 untuk melihat pulangan semua tunai atau masukkan pembayaran sebenar anda untuk melihat cara pembiayaan mengubah gambar.

Untuk perancangan peribadi sahaja — bukan nasihat kewangan.

Disemak oleh Lembaga Editorial CalculatorDrive Finance · Kemas kini terakhir

Butiran Anda

$
$
$

Cukai, insurans, penyelenggaraan, utiliti, dll.

$

Masukkan harga hartanah, sewa bulanan dan perbelanjaan, kemudian klik Kira untuk melihat kadar had, NOI, aliran tunai dan carta pecahan.

Jawapan ringkas

Pada penyewaan hartanah $350,000 untuk $2,500/bulan dengan perbelanjaan $800/bulan, kadar had ialah 5.4% dan hasil kasar ialah 8.57% — dua nombor berbeza kerana hasil kasar mengabaikan perbelanjaan sepenuhnya. Dengan tiada gadai janji dimasukkan, aliran tunai bulanan adalah $1,575 yang sihat. Tambah bayaran gadai janji $2,000/bulan dan aliran tunai bertukar kepada -$425 — harta yang sama, menguntungkan tanpa lever tetapi di bawah air setelah dibiayai.

Pengambilan utama

  • Kalkulator ini mengambil bayaran gadai janji bulanan anda sebagai input langsung — masukkan $0 untuk melihat pulangan tidak berlever (semua tunai) atau pembayaran sebenar anda untuk melihat gambar berlever.
  • Hasil kasar (8.57% di sini) hanya membahagikan sewa dengan harga. Kadar had (5.4%) mengurangkan perbelanjaan operasi dahulu — sentiasa semak kedua-duanya, kerana hasil kasar sahaja melebihi nyata pulangan sebenar.
  • Hartanah $350,000 yang sama berubah daripada +$1,575/bulan aliran tunai tanpa gadai janji kepada -$425/bulan dengan bayaran gadai janji $2,000 — peringatan bahawa terma pembiayaan boleh membuat atau memecahkan perjanjian yang kelihatan baik di atas kertas tanpa lengah.
  • NOI ($18,900/tahun dalam contoh ini) ialah nombor yang menyalurkan kedua-dua kadar had dan, setelah perkhidmatan hutang ditolak, aliran tunai — selesa mengiranya sebelum mempercayai mana-mana nisbah.

Kadar had berbanding hasil kasar

Hasil kasar = sewa tahunan ÷ harga = $30,000 ÷ $350,000 = 8.57%

NOI = pendapatan berkesan − perbelanjaan = $28,500 − $9,600 = $18,900

Kadar had = NOI ÷ harga = $18,900 ÷ $350,000 = 5.4%

Hasil kasar ialah nombor saringan terpantas dan paling kasar — ​​hanya sewa dibahagikan dengan harga — dan mudah untuk mengira sebarang penyenaraian tanpa mengetahui perbelanjaan. Tetapi ia mengabaikan kekosongan, cukai, insurans dan penyelenggaraan sepenuhnya, jadi ia sentiasa melebih-lebihkan pulangan sebenar. Kadar had mengambil kira kos tersebut dengan bermula daripada NOI dan bukannya sewa kasar, itulah sebabnya ia mendapat hampir 3.2 mata peratusan lebih rendah dalam contoh ini (5.4% berbanding 8.57%). Apabila membandingkan hartanah, hasil kasar boleh meletakkan dua tawaran dalam susunan yang salah jika nisbah perbelanjaan mereka berbeza — kadar had ialah nombor yang lebih dipercayai.

Bagaimana input gadai janji mengubah segala-galanya

Tidak seperti kalkulator yang membina pembayaran gadai janji daripada jumlah dan kadar pinjaman, kalkulator ini meminta bayaran gadai janji bulanan anda secara langsung — yang memudahkan untuk melihat dengan tepat cara pembiayaan mengubah perjanjian yang serupa:

Senario Aliran Tunai Bulanan
Tunai semua (tiada gadai janji)$1,575.00
$2,000/bulan gadai janji-$425.00

Kadar had dan hasil kasar tidak pernah berubah dengan input gadai janji — kedua-duanya dikira sebelum pembayaran hutang. Hanya aliran tunai yang bergerak. Pemisahan itu berguna: ia membolehkan anda menilai sama ada harta itu pada asasnya kukuh (melalui kadar had) bebas daripada cara anda merancang untuk membiayainya, kemudian lapisan pembayaran gadai janji sebenar atau hipotetikal anda di atas untuk melihat kesannya kepada aliran tunai bulanan.

Kalkulator berkaitan

Soalan Lazim

Apakah aliran tunai pada harta sewa?

Aliran tunai ialah pendapatan sewa tolak semua perbelanjaan operasi dan perkhidmatan hutang. Pada penyewaan hartanah $350,000 untuk $2,500/bulan dengan perbelanjaan $800/bulan dan tanpa gadai janji, aliran tunai bulanan ialah $1,575. Tambah bayaran gadai janji $2,000/bulan dan ia bertukar kepada -$425 — harta yang sama, positif tidak berlever tetapi negatif setelah dibiayai.

Apakah kadar had yang baik untuk harta sewa, dan bagaimanakah ia berbeza daripada hasil kasar?

Kadar had bersamaan dengan pendapatan operasi bersih dibahagikan dengan nilai hartanah — 5.4% dalam contoh di atas. Hasil kasar hanya membahagikan pendapatan sewa mengikut harga, mengabaikan perbelanjaan sepenuhnya, itulah sebabnya ia dibaca lebih tinggi: 8.57% pada nombor yang sama. Bandingkan kadar had dengan hartanah serupa dalam pasaran yang sama dan sentiasa semak kedua-dua angka dan bukannya hasil kasar sahaja.

Apakah perbelanjaan yang sering dipandang rendah oleh tuan tanah?

Kekosongan, penyelenggaraan, pembaikan modal, yuran pengurusan hartanah, insurans dan kos pusing ganti bertambah dengan cepat. Ramai pelabur menganggarkan 5–10% daripada sewa untuk kekosongan dan 1–2% daripada nilai setiap tahun untuk penyelenggaraan.

Bagaimanakah leverage mempengaruhi pulangan harta sewa?

Gadai janji meningkatkan pulangan apabila nilai hartanah meningkat dan aliran tunai adalah positif, tetapi ia juga meningkatkan kerugian dalam kemelesetan dan apabila sewa kurang daripada perbelanjaan. Leverage yang lebih tinggi bermakna risiko yang lebih tinggi di samping potensi ganjaran.

Bilakah saya perlu berunding dengan peguam hartanah atau CPA?

Dapatkan nasihat undang-undang tentang struktur pajakan, pemilikan entiti dan undang-undang penyewa tuan tanah tempatan. CPA membantu dengan susut nilai, peraturan kerugian pasif dan pelaporan cukai ke atas pendapatan sewa.

Bagaimanakah cara saya menggunakan kalkulator hartanah sewa ini?

Masukkan harga hartanah, jangkaan sewa bulanan, perbelanjaan operasi bulanan, kadar kekosongan dan bayaran gadai janji bulanan anda (masukkan $0 untuk pembelian semua tunai). Keputusan menunjukkan aliran tunai, NOI, kadar had dan hasil kasar serta-merta.

More finance calculators