Amortização, em resumo
Uma calculadora de amortização pega o valor do empréstimo, a taxa de juros e o prazo e os transforma em um pagamento fixo e, em seguida, mostra quanto desse pagamento vai para juros versus principal para cada período até que o saldo chegue a zero. Os pagamentos antecipados são principalmente juros; os pagamentos posteriores são principalmente o principal – e os pagamentos extras, um prazo mais curto ou uma taxa mais baixa alteram a rapidez com que essa mudança acontece.
Principais conclusões
- Seu pagamento permanece fixo, mas a divisão de juros/principal dentro dele muda a cada mês – os juros diminuem à medida que o saldo diminui.
- Em um empréstimo de $ 250.000, 6,5%, de 30 anos, o principal não ultrapassa os juros até aproximadamente o ano 19 - mais tarde do que a metade do caminho que a maioria das pessoas espera.
- $ 200 extras por mês no mesmo empréstimo economizam cerca de $ 97.600 em juros e pagam quase 8 anos antes.
- Mudar de um prazo de 30 para 15 anos nesse empréstimo aumenta o pagamento em cerca de US$ 598/mês, mas economiza perto de US$ 177.000 em juros totais.
- Esta ferramenta pressupõe uma taxa fixa e nenhum pagamento perdido – não incluirá arredondamentos do lado do credor, garantia ou ajustes de taxa variável.
O que amortização realmente significa
Quando um empréstimo é amortizado, cada pagamento tem o mesmo valor fixo, mas o valor que esse pagamento cobre muda mês a mês. Parte dele paga os juros acumulados sobre tudo o que você ainda deve, e o restante reduz o principal – o valor real emprestado. O credor define o valor do pagamento logo no início para que, após o último pagamento programado, o saldo caia exatamente em zero. Isso é diferente de um empréstimo apenas com juros, em que o saldo nunca se move até que você o pague separadamente, ou de um empréstimo com pagamento inicial, em que sobra uma grande parte no final.
Como é calculado o pagamento mensal
Os credores usam a fórmula de amortização padrão, que transforma um valor de empréstimo, uma taxa de juros periódica e uma série de pagamentos em um valor de pagamento fixo:
M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]
Veja o exemplo padrão da calculadora: um empréstimo de $ 250.000 a 6,5% por 30 anos. A taxa mensal é de 6,5% ÷ 12 ≈ 0,5417%, e são 360 pagamentos, o que resulta em:
M = $250,000 × [0.005417(1.005417)^360] / [(1.005417)^360 − 1]
M ≈ $1,580.17
Nesse primeiro pagamento, os juros sobre o saldo total de $ 250.000 chegam a cerca de $ 1.354,17, restando apenas $ 226,00 para redução do principal. É uma pequena redução para um pagamento tão grande - e é exatamente por isso que os primeiros anos de uma hipoteca parecem que mal movimentam o saldo.
Por que a combinação entre principal e juros muda com o tempo
Os juros são cobrados sobre o saldo restante, não sobre o valor original do empréstimo. À medida que a parcela do principal de cada pagamento diminui lentamente esse saldo, a taxa de juros diminui com ele – e como o pagamento total nunca muda, o espaço liberado vai direto para uma parcela maior do principal no mês seguinte. É uma bola de neve lenta, em vez de uma mudança repentina.
Uma suposição comum é que o principal supera os juros na metade do empréstimo. Na prática, esse cruzamento depende muito da taxa. No exemplo de $ 250.000 acima, a 6,5%, o principal não ultrapassa os juros até aproximadamente o pagamento 233 - cerca de 19 anos em um prazo de 30 anos, não no ano 15. Taxas mais altas empurram esse cruzamento mais tarde; taxas mais baixas puxam isso mais cedo, porque, para começar, menos de cada pagamento é consumido por juros.
Quais pagamentos extras realmente compram para você
Como os juros só são cobrados sobre o saldo restante, qualquer valor extra que você enviar – além do pagamento exigido – será descontado diretamente do principal. Isso reduz o saldo cobrado de juros para cada pagamento subsequente, que aumenta ao longo da vida do empréstimo.
Manter o mesmo empréstimo de US$ 250.000 a 6,5% por 30 anos: adicionar apenas US$ 200 a cada pagamento mensal reduz o tempo de pagamento de 360 meses para cerca de 265 – quase 8 anos antes – e reduz os juros totais pagos de aproximadamente US$ 318.861 para cerca de US$ 221.243. Isso representa uma economia de quase US$ 97.600 por US$ 200 extras por mês, o que vale a pena ver em seus próprios números usando o campo de pagamento extra acima.
15 anos versus 30 anos: a verdadeira compensação
Encurtar o prazo aumenta o pagamento mensal, mas reduz muito os juros totais, pois há menos meses para acumular juros. No mesmo empréstimo de $ 250.000 a 6,5%:
| Prazo | Pagamento mensal | Total de juros pagos |
|---|---|---|
| 15 anos | $2,177.77 | $141,998 |
| 30 anos | $1,580.17 | $318,861 |
Cerca de US$ 598 a mais por mês no prazo de 15 anos economizam quase US$ 177.000 em juros ao longo da vida do empréstimo. Se essa negociação faz sentido depende do que mais esse dinheiro mensal pode fazer por você e do quão apertado é o seu orçamento - não existe uma resposta universalmente certa, apenas aquela que se adapta à sua situação.
Onde este cronograma será diferente da declaração do seu credor
Esta calculadora pressupõe uma taxa fixa, pagamentos iguais e nenhum pagamento perdido ou atrasado – as mesmas suposições que seu credor usou para construir seu cronograma original. Onde as coisas podem ser diferentes: muitos credores calculam os juros diariamente, em vez de em um único mês, os extratos de hipoteca geralmente são dobrados em garantia para impostos sobre a propriedade e seguro residencial, e quaisquer taxas ou ajustes de taxas em um empréstimo de taxa variável não são refletidos aqui. Trate os números como uma estimativa próxima e confiável para o planejamento – e não como um substituto para seus documentos oficiais de empréstimo.
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Se o seu empréstimo for especificamente uma hipoteca, ocalculadora de amortização de hipotecasadiciona imposto sobre a propriedade e seguro à imagem. Ocalculadora de empréstimoé uma opção mais rápida quando você só precisa do número de pagamento sem a tabela completa. Se as taxas mudaram desde que você tomou o empréstimo, ocalculadora de refinanciamentomostra se a troca de empréstimos compensa os custos de fechamento, e ocalculadora de pagamento de dívidaajuda a priorizar pagamentos extras em vários empréstimos de uma só vez, em vez de apenas um.