คำตอบสั้นๆ
สำหรับค่าเช่า 350,000 ดอลลาร์ที่กู้เงิน 20% ดาวน์ 7% และเช่า 2,500 ดอลลาร์ต่อเดือน เครื่องคำนวณนี้พบว่าอัตราสูงสุดอยู่ที่ 5.14% แต่มีกระแสเงินสดรายเดือนติดลบประมาณ -362.85 ดอลลาร์ ผลตอบแทนเงินสดเป็นเงินสด -6.22% และ DSCR เท่ากับ 0.81 มันล้มเหลวกฎ 1% เช่นกัน (ค่าเช่า 2,500 ดอลลาร์เทียบกับ 3,500 ดอลลาร์ต่อเดือนที่กฎเรียกร้อง) นั่นเป็นบทเรียนที่มีประโยชน์อย่างแท้จริง: อัตราสูงสุดที่น่านับถือไม่ได้รับประกันกระแสเงินสดของทรัพย์สินเมื่อมีการรวมปัจจัยทางการเงินที่แท้จริงแล้ว
ประเด็นสำคัญ
- อัตราสูงสุด (NOI ÷ ราคา) เพิกเฉยต่อการจำนองของคุณทั้งหมด - 5.14% ที่นี่ - ในขณะที่การคืนเงินสดเป็นเงินสดจะบัญชีสำหรับการจัดหาเงินทุนและเงินสดจริงที่ลงทุนไป ซึ่งอาจเป็นผลลบได้แม้ว่าอัตราสูงสุดจะดูดีก็ตาม
- DSCR ที่ต่ำกว่า 1.0 เช่น 0.81 ในตัวอย่างนี้ หมายความว่ารายได้จากการดำเนินงานสุทธิไม่ครอบคลุมการชำระเงินจำนองทั้งหมด ซึ่งเป็นเกณฑ์ที่ผู้ให้กู้อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนส่วนใหญ่จะตั้งค่าสถานะ
- กฎ 1% เป็นเครื่องมือคัดกรองที่รวดเร็ว ไม่ใช่วิธีการประเมินราคา: ค่าเช่า 2,500 ดอลลาร์สหรัฐฯ ต่อเดือนจากราคาซื้อ 350,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ ยังต่ำกว่า 3,500 ดอลลาร์สหรัฐฯ ตามที่กฎกำหนด
- แม้ว่ากระแสเงินสดในช่วงต้นจะติดลบ แต่ส่วนของผู้ถือหุ้นยังคงสามารถสร้างได้จากการจ่ายเงินต้นและการแข็งค่าขึ้น — ตัวอย่างนี้คาดการณ์ว่าส่วนของผู้ถือหุ้นจะเพิ่มขึ้นจาก 83,254.16 ดอลลาร์ในปีที่ 1 เป็น 141,584.40 ดอลลาร์ในปีที่ 5
อธิบายอัตราสูงสุด กระแสเงินสด และ DSCR
NOI = รายได้รวมที่แท้จริง − ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน = 28,500 เหรียญสหรัฐฯ − 10,500 เหรียญสหรัฐฯ = 18,000 เหรียญสหรัฐฯ/ปี
อัตราสูงสุด = NOI ۞ ราคา = 18,000 เหรียญสหรัฐ ۞ 350,000 เหรียญสหรัฐ = 5.14%
กระแสเงินสดรายเดือน = (รายได้ที่แท้จริง ÷ 12) − ค่าใช้จ่ายรายเดือน − การจำนอง = 2,375 ดอลลาร์ − 875 ดอลลาร์ − 1,862.85 ดอลลาร์ = −$362.85/เดือน
DSCR = NOI ÷ ภาระชำระหนี้รายปี = 18,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ ÷ 22,354.20 ดอลลาร์สหรัฐฯ = 0.81
รายได้รวมที่แท้จริงเริ่มต้นจากค่าเช่า $30,000/ปี ลดลง 5% เหลือ $28,500 ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน — ภาษีทรัพย์สิน ประกันภัย การบำรุงรักษา และการจัดการทรัพย์สิน — รวม 10,500 ดอลลาร์สหรัฐฯ ต่อปี เหลือ NOI อยู่ที่ 18,000 ดอลลาร์ หารด้วยราคาซื้อ 350,000 ดอลลาร์ นั่นคืออัตราสูงสุด 5.14% ซึ่งโดยตัวมันเองดูเหมือนเป็นการเช่าที่อยู่อาศัยธรรมดาพอสมควร
แต่อัตราสูงสุดไม่เคยดูที่การจำนอง ด้วยการดาวน์ 20% ($70,000) และอัตรา 7% ในระยะเวลา 30 ปี การชำระเงินจำนองของเงินกู้ $280,000 คือ $1,862.85/เดือน - $22,354.20/ปี NOI ที่ 18,000 ดอลลาร์ไม่ครอบคลุมเรื่องนั้น ดังนั้น DSCR จึงอยู่ที่ 0.81 และกระแสเงินสดรายเดือนหลังค่าใช้จ่ายทั้งหมดและการจำนองจะอยู่ที่ประมาณ -362.85 ดอลลาร์ ผลตอบแทนเงินสดเป็นเงินสด ซึ่งหารกระแสเงินสดประจำปีด้วยเงินลงทุนจริง 70,000 ดอลลาร์ ซึ่งคิดเป็นประมาณ -6.22%
ทั้งหมดนี้ไม่ได้หมายความว่าข้อตกลงจะเสียโดยอัตโนมัติ — ส่วนของผู้ถือหุ้นยังคงสะสมจากการจ่ายเงินต้นและ 3% ถือว่ามีการแข็งค่าขึ้นทุกปี โดยแตะประมาณ $141,584.40 ภายในปีที่ 5 ในตัวอย่างนี้ หมายความว่าอัตราสูงสุดเพียงอย่างเดียวไม่เพียงพอ ตรวจสอบกระแสเงินสดและ DSCR ก่อนที่จะสรุปข้อตกลง
เช่ากับซื้อ: เปรียบเทียบ 10 ปี
การใช้แท็บ Rent vs. Buy ของเครื่องคิดเลขที่มีบ้านราคา 350,000 ดอลลาร์ (ลดลง 20% อัตรา 7%) เทียบกับค่าเช่า 2,000 ดอลลาร์ต่อเดือน (การเติบโตของค่าเช่าต่อปี 3% ผลตอบแทนจากการลงทุน 7% จากส่วนต่าง) การซื้อจะออกมาข้างหน้าในปีที่ 10:
| เมตริก | ปีที่ 10 |
|---|---|
| มูลค่าสุทธิของผู้ซื้อ (ส่วนของบ้าน) | $228,423.49 |
| มูลค่าสุทธิของผู้เช่า (ส่วนต่างที่ลงทุน) | $197,948.99 |
| ข้อได้เปรียบในการซื้อ | $30,474.50 |
สถานการณ์ผู้เช่าสมมติทุกเดือนว่าต้นทุนการซื้อมากกว่าค่าเช่า ส่วนต่างนั้นลงทุนที่ 7% เนื่องจากค่าเช่าเพิ่มขึ้น 3% ต่อปีในขณะที่การชำระเงินจำนองคงที่ ความได้เปรียบด้านต้นทุนรายเดือนของการซื้อ — และส่วนเกินที่ลงทุนได้ของผู้เช่า — หดตัวลงเมื่อเวลาผ่านไป เปลี่ยนสมมติฐานค่าเช่า การแข็งค่า หรือผลตอบแทนจากการลงทุน และการเปรียบเทียบนี้สามารถพลิกกลับทางใดทางหนึ่งได้ ซึ่งเป็นเหตุผลว่าทำไมจึงคุ้มค่าที่จะใช้ตัวเลขของคุณเอง แทนที่จะพึ่งพากฎง่ายๆ
เครื่องคิดเลขที่เกี่ยวข้อง
- เช่าหรือซื้อเครื่องคิดเลข — เครื่องมือเปรียบเทียบการเช่าและซื้อที่เจาะลึกยิ่งขึ้นโดยเฉพาะ
- เครื่องคำนวณอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า — อีกมุมหนึ่งของกระแสเงินสดและผลตอบแทนจากการเช่า
- เครื่องคำนวณสินเชื่อที่อยู่อาศัย — แจกแจงการชำระเงินรายเดือนที่ใช้ในการวิเคราะห์นี้