مختصر جواب
$350,000 رینٹل کی مالی اعانت پر 20% کمی کے ساتھ 7% پر اور $2,500/ماہ کرایہ پر، یہ کیلکولیٹر 5.14% کیپ ریٹ تلاش کرتا ہے لیکن تقریباً -$362.85 کا منفی ماہانہ کیش فلو، ایک -6.22% کیش آن-ڈی ایس سی آر، اور 0.1 کیش ریٹرن۔ یہ 1% قاعدہ کو بھی ناکام بناتا ہے ($2,500 کرایہ بمقابلہ $3,500/ماہ جس کا قاعدہ طلب کرتا ہے)۔ یہ ایک حقیقی طور پر مفید سبق ہے: ایک قابل احترام کیپ ریٹ جائیداد کے نقد بہاؤ کی ضمانت نہیں دیتا ہے ایک بار جب حقیقی مالی اعانت کو شامل کیا جاتا ہے۔
اہم نکات
- کیپ ریٹ (NOI ÷ قیمت) آپ کے رہن کو مکمل طور پر نظر انداز کر دیتا ہے — یہاں 5.14% — جبکہ کیش آن کیش ریٹرن فنانسنگ اور اصل کیش کی سرمایہ کاری کے لیے اکاؤنٹس ہے، جو کہ منفی ہو سکتا ہے تب بھی جب کیپ ریٹ ٹھیک نظر آتا ہے۔
- 1.0 سے نیچے DSCR، جیسا کہ اس مثال میں 0.81، کا مطلب ہے کہ خالص آپریٹنگ آمدنی رہن کی ادائیگی کو مکمل طور پر پورا نہیں کرتی ہے - ایک حد جس پر زیادہ تر سرمایہ کاری-جائیداد کے قرض دہندگان پرچم لگائیں گے۔
- 1% قاعدہ ایک تیز اسکریننگ ٹول ہے، تشخیص کا طریقہ نہیں: $350,000 کی خریداری کی قیمت پر $2,500/ماہ کا کرایہ اس $3,500 سے کم ہے جس کا قاعدہ طلب کرتا ہے۔
- یہاں تک کہ منفی ابتدائی نقد بہاؤ کے باوجود، ایکویٹی اب بھی اصل ادائیگی اور تعریف سے تعمیر کر سکتی ہے - یہ مثال ایکویٹی کو سال 1 میں $83,254.16 سے بڑھ کر سال 5 تک $141,584.40 تک پہنچاتی ہے۔
کیپ ریٹ، کیش فلو، اور DSCR نے وضاحت کی۔
NOI = مؤثر مجموعی آمدنی - آپریٹنگ اخراجات = $28,500 - $10,500 = $18,000/year
کیپ ریٹ = NOI ÷ قیمت = $18,000 ÷ $350,000 = 5.14%
ماہانہ نقد بہاؤ = (موثر آمدنی ÷ 12) − ماہانہ اخراجات − رہن = $2,375 − $875 − $1,862.85 = −$362.85/mo
DSCR = NOI ÷ سالانہ قرض کی خدمت = $18,000 ÷ $22,354.20 = 0.81
یہاں مؤثر مجموعی آمدنی $30,000/سال کرایہ سے شروع ہوتی ہے، جو کہ 5% ویکنسی الاؤنس کم کرکے $28,500 کر دی جاتی ہے۔ آپریٹنگ اخراجات - پراپرٹی ٹیکس، انشورنس، دیکھ بھال، اور پراپرٹی مینجمنٹ - کل $10,500/سال، NOI میں $18,000 چھوڑ کر۔ $350,000 کی خریداری کی قیمت سے تقسیم، یہ 5.14% کیپ ریٹ ہے، جو بذات خود ایک معقول حد تک عام رہائشی کرایے کی طرح لگتا ہے۔
لیکن کیپ ریٹ کبھی بھی رہن کو نہیں دیکھتا ہے۔ 20% کمی ($70,000) اور 30 سالوں میں 7% شرح کے ساتھ، $280,000 قرض پر رہن کی ادائیگی $1,862.85/ماہ — $22,354.20/سال ہے۔ $18,000 کا NOI اس کا احاطہ نہیں کرتا، لہذا DSCR 0.81 پر آتا ہے، اور تمام اخراجات کے بعد ماہانہ کیش فلو اور رہن - $362.85 کے قریب آتا ہے۔ کیش آن کیش ریٹرن، جو کہ سالانہ کیش فلو کو $70,000 سے تقسیم کرتا ہے، جو تقریباً -6.22% تک کام کرتا ہے۔
اس میں سے کسی کا بھی مطلب یہ نہیں ہے کہ ڈیل خود بخود خراب ہے — ایکویٹی اب بھی پرنسپل پے ڈاؤن سے جمع ہوتی ہے اور 3% سالانہ تعریف کی جاتی ہے، اس مثال میں سال 5 تک تخمینہ $141,584.40 تک پہنچ جاتی ہے۔ اس کا مطلب یہ ہے کہ صرف کیپ ریٹ کافی نہیں ہے۔ ڈیل کرنے سے پہلے کیش فلو اور DSCR چیک کریں۔
کرایہ بمقابلہ خرید: 10 سال کا موازنہ
کیلکولیٹر کا کرایہ بمقابلہ خریدیں ٹیب کا استعمال کرتے ہوئے $350,000 گھر (20% نیچے، 7% شرح) کے مقابلے میں $2,000/ماہ کرایہ (3% سالانہ کرایہ میں اضافہ، 7% فرق پر سرمایہ کاری کا منافع)، خریداری سال 10 تک آگے آتی ہے:
| میٹرک | سال 10 |
|---|---|
| خریدار کی خالص قیمت (ہوم ایکویٹی) | $228,423.49 |
| کرایہ دار کی خالص مالیت (سرمایہ کاری کا فرق) | $197,948.99 |
| خریدنے کا فائدہ | $30,474.50 |
کرایہ دار کا منظر نامہ فرض کرتا ہے کہ ہر ماہ خریدنے کی لاگت کرائے سے زیادہ ہے، اس فرق کو 7% پر لگایا جاتا ہے۔ کیونکہ کرایہ ایک سال میں 3% بڑھتا ہے جب کہ رہن کی ادائیگی طے رہتی ہے، اس لیے خریدنے کی ماہانہ لاگت کا فائدہ — اور کرایہ دار کا سرمایہ کاری کے قابل اضافی — وقت کے ساتھ سکڑ جاتا ہے۔ کرایہ، تعریف، یا سرمایہ کاری کی واپسی کے مفروضوں کو تبدیل کریں اور یہ موازنہ کسی بھی طرح سے پلٹ سکتا ہے، یہی وجہ ہے کہ انگوٹھے کے اصول پر انحصار کرنے کے بجائے اپنے نمبروں کے ساتھ چلنا قابل قدر ہے۔
متعلقہ کیلکولیٹر
- کرایہ بمقابلہ کیلکولیٹر خریدیں۔ — ایک سرشار، گہرا کرایہ بمقابلہ خرید موازنہ ٹول۔
- Rental Property Calculator — کیش فلو پر ایک اور زاویہ اور کرائے کے لیے واپسی
- رہن کیلکولیٹر — اس تجزیہ میں استعمال ہونے والی ماہانہ ادائیگی کو توڑ دیں۔