الجواب القصير
على دخل سنوي قدره 80.000 دولار مع ديون شهرية قدرها 500.000 دولار و50.000 دولار، تحدد قاعدة 28/36 القياسية الإسكان عند 1.866.67 دولارًا في الشهر، مما يدعم الحد الأقصى لسعر المنزل بحوالي 264.905.67 دولارًا بنسبة 6.5٪٪ على مدى 30 عامًا. تصل هذه الدفعة الأولى البالغة 50000 دولار إلى 18.9% من هذا السعر - أقل بقليل من 20% - مما يضيف 125.36 دولارًا شهريًا في مؤشر مديري المشتريات (PMI) إلى الدفعة.
الوجبات السريعة الرئيسية
- يدعم الدخل البالغ 80 ألف دولار أمريكي مع ديون شهرية قدرها 500 دولار أمريكي و50 ألف دولار أمريكي حدًا أقصى لسعر المنزل يبلغ 264,905.67 دولارًا أمريكيًا بنسبة 6.5% على مدار 30 عامًا.
- إن الحدين الخاصين بـ DTI – 28% من الدخل للإسكان وحده، و36% للإسكان بالإضافة إلى جميع الديون الأخرى – لا يتفقان دائمًا؛ تستخدم الآلة الحاسبة الحد الأقصى للدفعة الأقل.
- يضيف انخفاض بنسبة 18.9% (أقل بقليل من عتبة مؤشر مديري المشتريات (PMI) البالغة 20%) 125.36 دولارًا شهريًا إلى مؤشر مديري المشتريات (PMI) بالإضافة إلى رأس المال والفوائد والضرائب والتأمين.
- يؤدي الانتقال من السيناريو المعتدل إلى السيناريو العدواني (28% إلى 32% من الدخل) إلى رفع الحد الأقصى للسعر من 264,905.67 دولارًا أمريكيًا إلى 296,846.54 دولارًا أمريكيًا - وهو ما يمثل مساحة أكبر، ولكن وسادة شهرية أرق.
قاعدة 28/36، وما هو الحد الملزم فعليًا
عادة ما يتحقق المقرضون من نسبتين في وقت واحد: تكاليف السكن وحدها يجب ألا تتجاوز 28% من إجمالي الدخل الشهري (نسبة الواجهة الأمامية)، ويجب ألا يتجاوز الإسكان بالإضافة إلى جميع مدفوعات الديون الأخرى 36% (نسبة النهاية الخلفية). على 80000 دولار سنويًا (6666.67 دولارًا أمريكيًا في الشهر) مع دين شهري حالي قدره 500 دولار أمريكي:
حد الواجهة الأمامية 28%: 6,666.67 دولارًا أمريكيًا × 0.28 = 1,866.67 دولارًا أمريكيًا
36% الحد الخلفي مطروحًا منه الدين الحالي: (6,666.67 دولارًا × 0.36) - 500 دولار = 1,900.00 دولار
الحد الملزم (الحد الأدنى): 1,866.67 دولارًا — نسبة الواجهة الأمامية
في هذا المثال، تكون نسبة الواجهة الأمامية هي القيد الأكثر صرامة، ولكن هذا يقلب بالنسبة لشخص لديه المزيد من الديون الحالية: يمكن أن يؤدي دفع سيارة أو قرض طالب كبير بما يكفي إلى دفع حد النهاية الخلفية إلى ما دون حد الواجهة الأمامية بدلاً من ذلك. تأخذ الآلة الحاسبة دائمًا أي رقم أصغر، نظرًا لأن المقرضين يفرضون كلا الرقمين في وقت واحد.
مدى إغلاق الدفعة الأولى لخط PMI
تبدو الدفعة الأولى البالغة 50 ألف دولار كبيرة، ولكن مقابل الحد الأقصى لسعر المنزل البالغ 264905.67 دولارًا، فإنها تصل إلى 18.9% فقط - أقل بقليل من عتبة 20% التي ينخفض فيها تأمين الرهن العقاري الخاص:
نسبة الدفعة الأولى: 50,000 دولار ÷ 264,905.67 دولار = 18.9%
تمت إضافة مؤشر مديري المشتريات (PMI) إلى الدفعة الشهرية: 125.36 دولارًا
نظرًا لأن الآلة الحاسبة تحدد الحد الأقصى للسعر الذي تدعمه ميزانيتك، فيمكن أن تهبط أقل بقليل من العتبات الشائعة مثل انخفاض بنسبة 20% دون أن تطلب ذلك. من المفيد التحقق من نسبة الدفعة الأولى في نتائجك - قد يؤدي سعر المنزل الأصغر قليلاً، أو توفير مبلغ أكبر قليلاً للإغلاق، إلى مسح خط مؤشر مديري المشتريات (PMI) بالكامل.
مقارنة محافظة ومعتدلة وعدوانية
نفس الدخل والديون ينتج عنه سعر أقصى مختلف اعتمادًا على مقدار ميزانيتك التي ترغب في الالتزام بها للإسكان:
| سيناريو | السكن٪٪ من الدخل | الميزانية الشهرية | الحد الأقصى لسعر المنزل |
|---|---|---|---|
| محافظ | 25% | $1,666.67 | $238,819.01 |
| معتدل | 28% | $1,866.67 | $264,905.67 |
| عنيف | 32% | $2,133.33 | $296,846.54 |
ويبلغ الفارق بين المحافظ والعدواني هنا نحو 58 ألف دولار في أسعار المنازل مقابل 467 دولاراً شهرياً تقريباً ــ وهي مقايضة ذات مغزى بين القوة الشرائية اليوم والوسادة المتبقية للادخار والإصلاحات وما هو غير متوقع. يتوافق السيناريو المعتدل مع المبادئ التوجيهية القياسية 28/36 التي يستخدمها المقرضون بشكل شائع.
الآلات الحاسبة ذات الصلة
- حاسبة الرهن العقاري — قم بتشغيل تفاصيل الدفعة الكاملة بمجرد أن تستقر على سعر منزل محدد.
- حاسبة الدفعة الأولى — قم ببناء جدول زمني للادخار تجاه الدفعة الأولى التي تحتاجها ميزانيتك.
- حاسبة الديون إلى الدخل — تحقق من DTI الحالي الخاص بك بالتفصيل قبل التقدم بطلب للحصول على رهن عقاري.