Краткият отговор
On a $350,000 rental financed with 20% down at 7% and renting for $2,500/month, this calculator finds a 5.14% cap rate but negative monthly cash flow of about -$362.85, a -6.22% cash-on-cash return, and a DSCR of 0.81. It fails the 1% rule too ($2,500 rent vs. the $3,500/month that rule calls for). That is a genuinely useful lesson: a respectable cap rate does not guarantee a property cash flows once real financing is factored in.
Key takeaways
- Cap rate (NOI ÷ price) ignores your mortgage entirely — 5.14% here — while cash-on-cash return accounts for financing and actual cash invested, which can be negative even when cap rate looks fine.
- DSCR below 1.0, like 0.81 in this example, means net operating income does not fully cover the mortgage payment — a threshold most investment-property lenders will flag.
- Правилото за 1% е инструмент за бърз скрининг, а не метод за оценка: 2 500 $/месец наем при покупна цена от 350 000 $ не достигат 3 500 $, изисквани от правилото.
- Дори при отрицателен ранен паричен поток, собственият капитал все още може да се изгради от изплащане на главницата и поскъпване – този пример предвижда собственият капитал да нарасне от $83 254,16 през година 1 до $141 584,40 до година 5.
Обяснени лихвен процент, паричен поток и DSCR
NOI = Effective gross income − operating expenses = $28,500 − $10,500 = $18,000/yr
Максимален процент = NOI ÷ цена = $18 000 ÷ $350 000 = 5,14%
Месечен паричен поток = (ефективен доход ÷ 12) − месечни разходи − ипотека = $2375 − $875 − $1862,85 = −$362,85/месец
DSCR = NOI ÷ годишно обслужване на дълга = $18 000 ÷ $22 354,20 = 0,81
Ефективният брутен доход тук започва от $30 000/година под наем, намален с 5% надбавка за свободно място до $28 500. Оперативни разходи — данък върху собствеността, застраховка, поддръжка и управление на собственост — общо $10 500/година, оставяйки $18 000 в NOI. Разделено на покупната цена от $350 000, това е 5,14% лихва, която сама по себе си изглежда като сравнително обикновен жилищен наем.
Но лихвеният лихвен процент никога не разглежда ипотеката. С 20% спад ($70 000) и 7% процент за 30 години, ипотечното плащане по заема от $280 000 е $1862,85/месец — $22 354,20/година. NOI от $18 000 не покрива това, така че DSCR идва на 0,81, а месечният паричен поток след всички разходи и ипотеката е около -$362,85. Възвръщаемостта на пари в брой, която разделя годишния паричен поток на действително инвестираните 70 000 долара, се равнява на приблизително -6,22%.
Нищо от това не означава, че сделката автоматично е лоша — капиталът все още се натрупва от изплащане на главницата и 3% предполагаемо годишно поскъпване, достигайки приблизително $141 584,40 до година 5 в този пример. Това означава, че лихвеният процент сам по себе си не е достатъчен; проверете паричния поток и DSCR, преди да приемете сделка.
Наем срещу покупка: сравнение за 10 години
Използвайки раздела Наем срещу покупка на калкулатора с жилище от $350 000 (20% надолу, 7% процент) срещу $2000/месечен наем (3% годишен ръст на наема, 7% възвръщаемост на инвестицията върху разликата), купуването излиза напред до година 10:
| Метрика | Година 10 |
|---|---|
| Нетна стойност на купувача (собствен капитал) | $228,423.49 |
| Нетна стойност на наемателя (инвестирана разлика) | $197,948.99 |
| Предимство при покупка | $30,474.50 |
Сценарият на наемателя предполага, че всеки месец разходите за покупка надвишават наема, тази разлика се инвестира на 7%. Тъй като наемът расте с 3% годишно, докато плащането по ипотеката остава фиксирано, месечното предимство при покупката — и излишъкът, който може да се инвестира на наемателя — намалява с времето. Променете предположенията за наема, поскъпването или възвръщаемостта на инвестицията и това сравнение може да се обърне в двете посоки, ето защо си струва да работите със собствените си числа, вместо да разчитате на основно правило.
Свързани калкулатори
- Калкулатор за наем срещу покупка — специален, по-задълбочен инструмент за сравнение между наем и покупка.
- Калкулатор за имоти под наем — друг ъгъл на паричния поток и възвращаемостта за наем.
- Mortgage Calculator — разбийте месечното плащане, използвано в този анализ.