Калкулатор за имоти под наем

Този калкулатор намира паричен поток, NOI, лимитирана ставка и брутна доходност от цената на имота, наема и разходите. Задайте полето за плащане на ипотека на $0, за да видите възвръщаемост изцяло в брой, или въведете действителното си плащане, за да видите как финансирането променя картината.

Само за лично планиране — не за финансов съвет.

Прегледано от CalculatorDrive Finance Editorial Board · Последна актуализация

Вашите данни

$
$
$

Данъци, застраховки, поддръжка, комунални услуги и др.

$

Въведете цена на имота, месечен наем и разходи, след което щракнете върху Изчисли, за да видите лимита, NOI, паричен поток и диаграма с разбивка.

Краткият отговор

При имот от $350 000, който се отдава под наем за $2500/месец с $800/месец разходи, лимитът е 5,4%, а брутната доходност е 8,57% — две различни числа, тъй като брутната доходност игнорира изцяло разходите. Без въведена ипотека, месечният паричен поток е здравословните $1575. Добавете плащане на ипотека от $2000/месец и паричният поток се обръща до -$425 — същият имот, печеливш без ливър, но скрит, след като бъде финансиран.

Key takeaways

  • Този калкулатор приема вашата месечна ипотечна вноска като директен вход — въведете $0, за да видите възвръщаемост без лост (изцяло в брой), или действителното ви плащане, за да видите картината с лоста.
  • Брутната доходност (8,57% тук) разделя само наема по цена. Процентът на ограничение (5,4%) първо отчита оперативните разходи — винаги проверявайте и двете, тъй като само брутният добив надценява истинската възвръщаемост.
  • Същият имот от $350 000 варира от +$1575/месец паричен поток без ипотека до -$425/месец с $2000 плащане на ипотека — напомняне, че финансовите условия могат да направят или развалят сделка, която изглежда добре на хартия без лостове.
  • NOI ($18 900/година в този пример) е числото, което захранва както горния лихвен процент, така и, след като се извади обслужването на дълга, паричния поток - настанете се удобно да го изчислите, преди да се доверите на кое да е съотношение.

Максимална ставка спрямо брутен добив

Брутна доходност = годишен наем ÷ цена = $30 000 ÷ $350 000 = 8,57%

NOI = ефективен доход − разходи = $28 500 − $9 600 = $18 900

Максимален процент = NOI ÷ цена = $18 900 ÷ $350 000 = 5,4%

Брутната доходност е най-бързото и най-грубо число за скрининг — просто наемът, разделен на цената — и е лесно да се изчисли за всяка обява, без да се знаят разходите. Но пренебрегва изцяло свободните работни места, данъците, застраховките и поддръжката, така че винаги надценява реалната възвръщаемост. Ограничената ставка отчита тези разходи, като започва от NOI вместо от брутния наем, поради което пада с почти 3,2 процентни пункта по-ниско в този пример (5,4% срещу 8,57%). Когато сравнявате имоти, брутната доходност може да класира две сделки в грешен ред, ако съотношенията им на разходите се различават — процентът на ограничение е по-надеждното число.

Как влагането на ипотека променя всичко

За разлика от калкулаторите, които изграждат ипотечно плащане от сума и лихвен процент по заема, този иска директно вашето месечно ипотечно плащане - което улеснява да видите как точно финансирането променя иначе идентична сделка:

Сценарий Месечен паричен поток
Изцяло в брой (без ипотека)$1,575.00
$2000/месец ипотека-$425.00

Лихвеният лихвен процент и брутната доходност никога не се променят с ипотечния вход — и двете се изчисляват преди обслужването на дълга. Движи се само паричният поток. Това разделяне е полезно: позволява ви да прецените дали даден имот е фундаментално стабилен (чрез лихвен процент), независимо от начина, по който планирате да го финансирате, след което да наслоите вашето действително или хипотетично ипотечно плащане върху него, за да видите какво прави с месечния паричен поток.

Свързани калкулатори

Често задавани въпроси

Какво е паричен поток от имот под наем?

Паричният поток е доход от наем минус всички оперативни разходи и обслужване на дълга. При наем на имот за $350 000 за $2500/месец с $800/месец разходи и без ипотека, месечният паричен поток е $1575. Добавете $2000/месечно ипотечно плащане и се обръща на -$425 — същият имот, положителен без ливър, но отрицателен, след като бъде финансиран.

Каква е добрата горна ставка за имот под наем и как се различава от брутната доходност?

Лихвеният процент е равен на нетния оперативен доход, разделен на стойността на имота — 5,4% в примера по-горе. Брутната доходност само разделя приходите от наеми по цена, пренебрегвайки изцяло разходите, поради което се чете по-високо: 8,57% при същите числа. Сравнете лимитите с подобни имоти на същия пазар и винаги проверявайте и двете цифри, а не само брутния доход.

Какви разходи наемодателите често подценяват?

Разходите за свободно място, поддръжка, капитален ремонт, такси за управление на имоти, застраховка и оборот се събират бързо. Много инвеститори предвиждат 5–10% от наема за свободно място и 1–2% от стойността годишно за поддръжка.

Как ливъриджът влияе върху възвръщаемостта на имотите под наем?

Ипотеката увеличава възвръщаемостта, когато стойността на имотите се повиши и паричният поток е положителен, но също така увеличава загубите при спадове и когато наемите са под разходите. По-висок ливъридж означава по-висок риск заедно с потенциална награда.

Кога трябва да се консултирам с адвокат по недвижими имоти или CPA?

Получете правен съвет относно структурите за наем, собствеността на юридическото лице и местното законодателство наемодател-наемател. CPA помага при амортизация, правила за пасивни загуби и данъчно отчитане на доходите от наем.

Как да използвам този калкулатор за имоти под наем?

Въведете цената на имота, очаквания месечен наем, месечните оперативни разходи, нивото на свободните работни места и месечната ви вноска по ипотека (въведете $0 за покупка в брой). Резултатите показват незабавно паричен поток, NOI, лимитирана ставка и брутна доходност.

More finance calculators