Calculadora d'inversions immobiliàries

Aquesta calculadora realitza una anàlisi completa de la propietat de lloguer (pagament de la hipoteca, NOI, taxa màxima, flux d'efectiu, devolució d'efectiu en efectiu i DSCR) a partir del preu de compra, finançament, lloguer i despeses d'explotació, a més d'una projecció de capital a 5 anys. Una segona pestanya compara la compra amb el lloguer i la inversió de la diferència.

Només per a la planificació personal, no per a assessorament financer.

Reviewed by Consell editorial de CalculatorDrive Finance · Last updated

Your Details

$
$
$
$
$
$
$
$
$

Trieu Anàlisi d'inversions o Lloguer vs Compra, introduïu els vostres números i, a continuació, feu clic a Analitza per veure el retorn de la inversió, el flux d'efectiu, la taxa màxima i les projeccions.

La resposta curta

On a $350,000 rental financed with 20% down at 7% and renting for $2,500/month, this calculator finds a 5.14% cap rate but negative monthly cash flow of about -$362.85, a -6.22% cash-on-cash return, and a DSCR of 0.81. It fails the 1% rule too ($2,500 rent vs. the $3,500/month that rule calls for). That is a genuinely useful lesson: a respectable cap rate does not guarantee a property cash flows once real financing is factored in.

Key takeaways

  • La taxa màxima (NOI ÷ preu) ignora completament la vostra hipoteca (el 5,14% aquí), mentre que la rendibilitat d'efectiu en efectiu té en compte el finançament i l'efectiu real invertit, que pot ser negatiu fins i tot quan la taxa màxima sembla bé.
  • Un DSCR per sota d'1,0, com 0,81 en aquest exemple, significa que els ingressos nets d'explotació no cobreixen completament el pagament de la hipoteca, un llindar que marcaran la majoria dels prestadors de propietats d'inversió.
  • La regla de l'1% és una eina de detecció ràpida, no un mètode de valoració: el lloguer de 2.500 dòlars al mes per un preu de compra de 350.000 dòlars no arriba als 3.500 dòlars que demana la regla.
  • Fins i tot amb un flux d'efectiu inicial negatiu, l'equitat encara es pot generar a partir del pagament i l'apreciació del principal; aquest exemple projecta que el capital creixi des de 83.254,16 dòlars l'any 1 fins als 141.584,40 dòlars l'any 5.

Taxa màxima, flux de caixa i DSCR explicats

NOI = ingressos bruts efectius − despeses d'explotació = 28.500 $ − 10.500 $ = 18.000 $/any

Taxa màxima = NOI ÷ preu = 18.000 $ ÷ 350.000 $ = 5,14%

Flux d'efectiu mensual = (ingressos efectius ÷ 12) − despeses mensuals − hipoteca = 2.375 $ − 875 $ − 1.862,85 $ = −362,85 $/mes

DSCR = NOI ÷ servei anual del deute = 18.000 $ ÷ 22.354,20 $ = 0,81

Els ingressos bruts efectius aquí comencen a partir de 30.000 dòlars anuals en lloguer, reduïts en un subsidi del 5% a 28.500 dòlars. Les despeses d'explotació (impost sobre la propietat, assegurances, manteniment i gestió de la propietat) sumen 10.500 dòlars anuals, deixant 18.000 dòlars en NOI. Dividit pel preu de compra de 350.000 dòlars, això és una taxa màxima del 5,14%, que per si sola sembla un lloguer residencial raonablement normal.

Però la taxa màxima mai mira la hipoteca. Amb un 20% de reducció (70.000 $) i una taxa del 7% durant 30 anys, el pagament de la hipoteca del préstec de 280.000 $ és de 1.862,85 $/mes, 22.354,20 $/any. El NOI de 18.000 dòlars no ho cobreix, de manera que el DSCR arriba a 0,81 i el flux d'efectiu mensual després de totes les despeses i la hipoteca arriba al voltant de -362,85 dòlars. El rendiment d'efectiu en efectiu, que divideix el flux d'efectiu anual pels 70.000 dòlars realment invertits, arriba a aproximadament el -6,22%.

Res d'això significa que l'acord és automàticament dolent: el capital encara s'acumula a partir del pagament del principal i un 3% suposa una apreciació anual, arribant a un estimat de 141.584,40 dòlars l'any 5 en aquest exemple. Això vol dir que la taxa màxima per si sola no és suficient; comproveu el flux d'efectiu i el DSCR abans d'assumir un acord.

Lloguer vs compra: una comparació de 10 anys

Utilitzant la pestanya Lloguer vs. Compra de la calculadora amb una casa de 350.000 dòlars (20% de reducció, 7% de taxa) enfront de 2.000 $ de lloguer al mes (3% de creixement anual del lloguer, 7% de retorn de la inversió sobre la diferència), la compra surt a l'any 10:

mètrica Any 10
Valor net del comprador (patrimoni de la llar)$228,423.49
Valor net del llogater (diferència invertida)$197,948.99
Avantatge de comprar$30,474.50

L'escenari de llogaters suposa que cada mes el cost de compra supera el lloguer, aquesta diferència s'inverteix al 7%. Com que el lloguer creix un 3% a l'any mentre el pagament de la hipoteca es manté fix, l'avantatge de cost mensual de la compra i l'excedent invertible del llogater es redueix amb el temps. Canvieu els supòsits de lloguer, apreciació o rendiment de la inversió i aquesta comparació pot canviar de qualsevol manera, per això val la pena executar-vos amb els vostres propis números en lloc de confiar en una regla general.

Related calculators

Preguntes freqüents

Què és la taxa màxima i què es considera bo?

La taxa màxima és els ingressos nets d'explotació dividits pel preu de compra: en una propietat de 350.000 dòlars amb 18.000 dòlars en NOI anual, és a dir, una taxa màxima del 5,14%. Ignora completament el finançament, de manera que s'utilitza millor per comparar propietats, no per jutjar si el flux d'efectiu finançat serà positiu.

Per què una propietat pot tenir una taxa màxima sòlida però encara perdre diners mensualment?

Cap rate ignores the mortgage. A $350,000 property renting for $2,500/month with 20% down and a 7% mortgage can post a 5.14% cap rate yet still run about -$362.85 a month in cash flow, because the $1,862.85 mortgage payment eats more than the NOI covers. Always check cash flow and DSCR alongside cap rate.

Què és DSCR i per què importa?

Debt service coverage ratio (DSCR) is NOI divided by annual mortgage payments. A DSCR below 1.0 — like 0.81 in the example above — means the property's operating income does not fully cover its debt payments, a red flag many lenders require to be above 1.20–1.25 for investment loans.

Quina és la regla de l'1% i he de confiar-hi?

La regla de l'1% diu que el lloguer mensual hauria de ser almenys l'1% del preu de compra: 3.500 dòlars en una propietat de 350.000 dòlars. Una propietat que lloga per 2.500 dòlars falla aquesta pantalla, que és una manera ràpida de marcar ofertes que valguin un control de flux d'efectiu més proper abans d'executar els números complets.

En què difereix el rendiment d'efectiu contra efectiu de la taxa màxima?

La rendibilitat d'efectiu en efectiu divideix el flux d'efectiu anual per l'efectiu real invertit (pagament inicial més els costos de tancament i reparació), de manera que reflecteix el finançament. Una propietat amb una taxa màxima del 5,14% pot tenir una rendibilitat negativa en efectiu, com el -6,22%, si el pagament de la hipoteca supera els ingressos que genera.

Com puc utilitzar aquesta calculadora immobiliària?

Introduïu el preu de la propietat, les condicions de finançament, els ingressos de lloguer, la taxa de vacants i les despeses d'explotació per veure el NOI, la taxa màxima, el flux d'efectiu, la rendibilitat d'efectiu en efectiu i el DSCR, a més d'una projecció de capital i de flux d'efectiu a 5 anys. Canvieu a la pestanya Lloguer vs. Compra per comparar la compra amb el lloguer i invertir la diferència.

More finance calculators