Die kurze Antwort
Bei einer Miete von 350.000 $, finanziert mit 20 % Abschlag bei 7 % und einem Mietpreis von 2.500 $/Monat, ermittelt dieser Rechner eine Obergrenze von 5,14 %, aber einen negativen monatlichen Cashflow von etwa -362,85 $, eine Cash-on-Cash-Rendite von -6,22 % und einen DSCR von 0,81. Es verstößt auch gegen die 1-%-Regel (2.500 $ Miete gegenüber den 3.500 $/Monat, die diese Regel verlangt). Das ist eine wirklich nützliche Lektion: Eine respektable Kapitalisierungsrate garantiert nicht den Cashflow einer Immobilie, wenn die tatsächliche Finanzierung berücksichtigt wird.
Wichtige Erkenntnisse
- Der Cap-Satz (NOI ÷ Preis) ignoriert Ihre Hypothek vollständig – hier 5,14 % –, während die Cash-on-Cash-Rendite die Finanzierung und das tatsächlich investierte Geld berücksichtigt, was selbst dann negativ sein kann, wenn der Cap-Satz gut aussieht.
- Ein DSCR unter 1,0, wie in diesem Beispiel 0,81, bedeutet, dass das Nettobetriebsergebnis die Hypothekenzahlung nicht vollständig abdeckt – ein Schwellenwert, den die meisten Kreditgeber für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien angeben.
- Bei der 1-%-Regel handelt es sich um ein schnelles Screening-Tool und nicht um eine Bewertungsmethode: Die Miete von 2.500 US-Dollar pro Monat bei einem Kaufpreis von 350.000 US-Dollar liegt unter den 3.500 US-Dollar, die die Regel verlangt.
- Selbst bei einem negativen frühen Cashflow kann das Eigenkapital immer noch durch Kapitalrückzahlung und Wertsteigerung aufgebaut werden – in diesem Beispiel wird ein Anstieg des Eigenkapitals von 83.254,16 USD im ersten Jahr auf 141.584,40 USD im fünften Jahr prognostiziert.
Kapitalisierungsrate, Cashflow und DSCR erklärt
NOI = Effektives Bruttoeinkommen − Betriebsausgaben = 28.500 $ − 10.500 $ = 18.000 $/Jahr
Cap-Rate = NOI ÷ Preis = 18.000 $ ÷ 350.000 $ = 5,14 %
Monatlicher Cashflow = (effektives Einkommen ÷ 12) − monatliche Ausgaben − Hypothek = 2.375 $ − 875 $ − 1.862,85 $ = − 362,85 $/Monat
DSCR = NOI ÷ jährlicher Schuldendienst = 18.000 USD ÷ 22.354,20 USD = 0,81
Effective gross income here starts from $30,000/year in rent, reduced by a 5% vacancy allowance to $28,500. Operating expenses — property tax, insurance, maintenance, and property management — total $10,500/year, leaving $18,000 in NOI. Divided by the $350,000 purchase price, that is a 5.14% cap rate, which on its own looks like a reasonably ordinary residential rental.
Aber die Kapitalisierungsrate berücksichtigt nie die Hypothek. Bei einer Anzahlung von 20 % (70.000 $) und einem Zinssatz von 7 % über 30 Jahre beträgt die Hypothekenzahlung für das Darlehen in Höhe von 280.000 $ 1.862,85 $/Monat – 22.354,20 $/Jahr. Der NOI von 18.000 US-Dollar deckt dies nicht ab, sodass der DSCR bei 0,81 liegt und der monatliche Cashflow nach allen Ausgaben und der Hypothek bei etwa -362,85 US-Dollar liegt. Die Cash-on-Cash-Rendite, die den jährlichen Cashflow durch die tatsächlich investierten 70.000 US-Dollar dividiert, beträgt etwa -6,22 %.
None of this means the deal is automatically bad — equity still accumulates from principal paydown and 3% assumed annual appreciation, reaching an estimated $141,584.40 by year 5 in this example. It does mean cap rate alone is not enough; check cash flow and DSCR before assuming a deal pencils out.
Mieten vs. Kaufen: ein 10-Jahres-Vergleich
Wenn man auf der Registerkarte „Miete vs. Kauf“ des Rechners ein Haus im Wert von 350.000 US-Dollar (20 % Rabatt, 7 % Zinssatz) im Vergleich zur Miete von 2.000 US-Dollar pro Monat (3 % jährliches Mietwachstum, 7 % Kapitalrendite auf die Differenz) betrachtet, liegt der Kauf im 10. Jahr vorne:
| Metrisch | Jahr 10 |
|---|---|
| Nettovermögen des Käufers (Eigenheimkapital) | $228,423.49 |
| Nettovermögen des Mieters (investierte Differenz) | $197,948.99 |
| Vorteil beim Kauf | $30,474.50 |
The renter scenario assumes every month the cost of buying exceeds rent, that difference is invested at 7%. Because rent grows 3% a year while the mortgage payment stays fixed, buying's monthly cost advantage — and the renter's investable surplus — shrinks over time. Change the rent, appreciation, or investment-return assumptions and this comparison can flip either way, which is exactly why it is worth running with your own numbers rather than relying on a rule of thumb.
Verwandte Rechner
- Mieten vs. Kauf-Rechner — ein spezielles, umfassenderes Miet-Kauf-Vergleichstool.
- Mietobjektrechner — ein weiterer Blickwinkel auf den Cashflow und die Rendite einer Vermietung.
- Hypothekenrechner — Teilen Sie die in dieser Analyse verwendete monatliche Zahlung auf.