Die kurze Antwort
Bei einer Immobilie im Wert von 350.000 $, die für 2.500 $/Monat gemietet wird und 800 $/Monat an Kosten verursacht, beträgt die Kapitalisierungsrate 5,4 % und die Bruttorendite 8,57 % – zwei unterschiedliche Zahlen, da die Bruttorendite die Kosten völlig außer Acht lässt. Ohne eingegebene Hypothek beträgt der monatliche Cashflow satte 1.575 US-Dollar. Fügen Sie eine Hypothekenzahlung von 2.000 US-Dollar pro Monat hinzu, und der Cashflow dreht sich auf -425 US-Dollar – die gleiche Immobilie, rentabel ohne Fremdfinanzierung, aber nach der Finanzierung unter Wasser.
Wichtige Erkenntnisse
- Dieser Rechner verwendet Ihre monatliche Hypothekenzahlung als direkte Eingabe – geben Sie 0 $ ein, um eine unverschuldete (vollständige Bar-)Rendite zu sehen, oder Ihre tatsächliche Zahlung, um das gehebelte Bild zu sehen.
- Die Bruttorendite (hier 8,57 %) dividiert nur die Miete durch den Preis. Bei der Kapitalisierungsrate (5,4 %) werden zuerst die Betriebskosten abgerechnet – überprüfen Sie immer beides, da die Bruttorendite allein die tatsächliche Rendite überbewertet.
- Dieselbe Immobilie im Wert von 350.000 US-Dollar schwankt von einem Cashflow von +1.575 US-Dollar/Monat ohne Hypothek auf -425 US-Dollar/Monat mit einer Hypothekenzahlung von 2.000 US-Dollar – eine Erinnerung daran, dass Finanzierungsbedingungen über den Erfolg oder Misserfolg eines Geschäfts entscheiden können, der auf dem Papier ohne Hebel gut aussieht.
- Der NOI (in diesem Beispiel 18.900 US-Dollar/Jahr) ist die Zahl, die sowohl in die Kapitalisierungsrate als auch, nach Abzug des Schuldendienstes, in den Cashflow einfließt – machen Sie sich mit der Berechnung vertraut, bevor Sie einer der beiden Kennzahlen vertrauen.
Cap-Rate vs. Bruttorendite
Bruttorendite = Jahresmiete ÷ Preis = 30.000 $ ÷ 350.000 $ = 8,57 %
NOI = effektives Einkommen − Ausgaben = 28.500 $ − 9.600 $ = 18.900 $
Cap-Rate = NOI ÷ Preis = 18.900 $ ÷ 350.000 $ = 5,4 %
Gross yield is the fastest, roughest screening number — just rent divided by price — and it is easy to compute for any listing without knowing expenses. But it ignores vacancy, taxes, insurance, and maintenance entirely, so it always overstates the real return. Cap rate takes those costs into account by starting from NOI instead of gross rent, which is why it lands nearly 3.2 percentage points lower in this example (5.4% vs. 8.57%). When comparing properties, gross yield can rank two deals in the wrong order if their expense ratios differ — cap rate is the more reliable number.
Wie die Hypothekeneingabe alles verändert
Im Gegensatz zu Rechnern, die eine Hypothekenzahlung aus einem Kreditbetrag und einem Zinssatz berechnen, fragt dieser Rechner direkt nach Ihrer monatlichen Hypothekenzahlung – so können Sie leicht genau erkennen, wie sich die Finanzierung auf ein ansonsten identisches Geschäft auswirkt:
| Szenario | Monatlicher Cashflow |
|---|---|
| Barzahlung (keine Hypothek) | $1,575.00 |
| Hypothek in Höhe von 2.000 $/Monat | -$425.00 |
Cap Rate und Bruttorendite ändern sich nie mit der Hypothekeneingabe – sie werden beide vor dem Schuldendienst berechnet. Nur der Cashflow bewegt sich. Diese Trennung ist nützlich: Sie ermöglicht Ihnen zu beurteilen, ob eine Immobilie grundsätzlich solide ist (anhand der Kapitalisierungsrate), unabhängig davon, wie Sie sie finanzieren möchten, und dann Ihre tatsächliche oder hypothetische Hypothekenzahlung darüber zu legen, um zu sehen, wie sie sich auf den monatlichen Cashflow auswirkt.
Verwandte Rechner
- Rechner für Immobilieninvestitionen — baut die Hypothek auf der Grundlage eines Kreditbetrags und eines Zinssatzes sowie einer 5-Jahres-Prognose auf.
- Hypothekenrechner — Finden Sie die genaue monatliche Zahlung, die Sie in diesen Rechner eingeben können.
- Mieten vs. Kauf-Rechner — für die Bewertung eines Hauses zum Wohnen statt zum Vermieten.