संक्षिप्त उत्तर
$350,000 के किराये पर 20% की कमी के साथ 7% की दर से वित्त पोषण और $2,500/माह के किराये पर, यह कैलकुलेटर 5.14% कैप दर लेकिन लगभग -$362.85 का नकारात्मक मासिक नकदी प्रवाह, -6.22% कैश-ऑन-कैश रिटर्न और 0.81 का डीएससीआर पाता है। यह 1% नियम को भी विफल कर देता है ($2,500 किराया बनाम $3,500/माह जो नियम कहता है)। यह वास्तव में एक उपयोगी सबक है: एक सम्मानजनक कैप दर वास्तविक वित्तपोषण को शामिल करने के बाद संपत्ति के नकदी प्रवाह की गारंटी नहीं देती है।
चाबी छीनना
- कैप रेट (एनओआई ÷ मूल्य) आपके बंधक को पूरी तरह से अनदेखा करता है - यहां 5.14% - जबकि कैश-ऑन-कैश रिटर्न वित्तपोषण और वास्तविक नकदी निवेश के लिए जिम्मेदार है, जो कैप रेट ठीक दिखने पर भी नकारात्मक हो सकता है।
- 1.0 से नीचे डीएससीआर, जैसे इस उदाहरण में 0.81, का मतलब है कि शुद्ध परिचालन आय पूरी तरह से बंधक भुगतान को कवर नहीं करती है - एक सीमा जिसे अधिकांश निवेश-संपत्ति ऋणदाता चिह्नित करेंगे।
- 1% नियम एक तेज़ स्क्रीनिंग टूल है, मूल्यांकन पद्धति नहीं: $350,000 खरीद मूल्य पर $2,500/माह का किराया नियम के अनुसार $3,500 से कम है।
- नकारात्मक प्रारंभिक नकदी प्रवाह के साथ भी, इक्विटी अभी भी मूल भुगतान और प्रशंसा से निर्मित हो सकती है - यह उदाहरण इक्विटी को वर्ष 1 में $83,254.16 से बढ़ाकर वर्ष 5 तक $141,584.40 करने का अनुमान लगाता है।
कैप दर, नकदी प्रवाह और डीएससीआर की व्याख्या की गई
एनओआई = प्रभावी सकल आय - परिचालन व्यय = $28,500 - $10,500 = $18,000/वर्ष
कैप दर = NOI ÷ कीमत = $18,000 ÷ $350,000 = 5.14%
मासिक नकदी प्रवाह = (प्रभावी आय ÷ 12) - मासिक खर्च - बंधक = $2,375 - $875 - $1,862.85 = - $362.85/महीना
डीएससीआर = एनओआई ÷ वार्षिक ऋण सेवा = $18,000 ÷ $22,354.20 = 0.81
यहां प्रभावी सकल आय $30,000/वर्ष किराये से शुरू होती है, जिसे 5% रिक्ति भत्ते से घटाकर $28,500 कर दिया जाता है। परिचालन व्यय - संपत्ति कर, बीमा, रखरखाव, और संपत्ति प्रबंधन - कुल $10,500/वर्ष, एनओआई में $18,000 छोड़कर। $350,000 खरीद मूल्य से विभाजित, यह 5.14% कैप दर है, जो अपने आप में एक उचित सामान्य आवासीय किराये की तरह दिखता है।
लेकिन कैप रेट कभी भी बंधक को नहीं देखता है। 20% की कमी ($70,000) और 30 वर्षों में 7% की दर के साथ, $280,000 ऋण पर बंधक भुगतान $1,862.85/माह - $22,354.20/वर्ष है। $18,000 का एनओआई उसे कवर नहीं करता है, इसलिए डीएससीआर 0.81 पर आता है, और सभी खर्चों और बंधक भूमि के बाद मासिक नकदी प्रवाह - $362.85 के आसपास आता है। कैश-ऑन-कैश रिटर्न, जो वार्षिक नकदी प्रवाह को वास्तव में निवेश किए गए $70,000 से विभाजित करता है, लगभग -6.22% होता है।
इसका कोई भी मतलब यह नहीं है कि सौदा स्वचालित रूप से खराब है - इक्विटी अभी भी मूल भुगतान से जमा होती है और 3% की वार्षिक सराहना होती है, इस उदाहरण में वर्ष 5 तक अनुमानित $ 141,584.40 तक पहुंच जाती है। इसका मतलब यह है कि केवल कैप दर ही पर्याप्त नहीं है; कोई भी डील तय करने से पहले नकदी प्रवाह और डीएससीआर की जांच कर लें।
किराया बनाम खरीद: 10-वर्षीय तुलना
$350,000 के घर के लिए कैलकुलेटर के किराया बनाम खरीदें टैब का उपयोग करना (20% कम, 7% दर) बनाम $2,000/माह किराया (3% वार्षिक किराया वृद्धि, अंतर पर 7% निवेश रिटर्न), खरीदारी 10 वर्ष से पहले सामने आती है:
| मीट्रिक | वर्ष 10 |
|---|---|
| क्रेता निवल मूल्य (गृह इक्विटी) | $228,423.49 |
| किरायेदार की कुल संपत्ति (निवेशित अंतर) | $197,948.99 |
| खरीदने का फायदा | $30,474.50 |
किरायेदार परिदृश्य मानता है कि हर महीने खरीद की लागत किराए से अधिक है, उस अंतर को 7% पर निवेश किया जाता है। चूँकि किराया प्रति वर्ष 3% बढ़ता है जबकि बंधक भुगतान स्थिर रहता है, खरीदारी का मासिक लागत लाभ - और किराएदार का निवेश योग्य अधिशेष - समय के साथ कम हो जाता है। किराया, प्रशंसा, या निवेश-रिटर्न धारणाएं बदलें और यह तुलना किसी भी दिशा में पलट सकती है, यही कारण है कि अंगूठे के नियम पर भरोसा करने के बजाय अपने स्वयं के नंबरों के साथ चलना उचित है।
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