संक्षिप्त उत्तर
$800/माह के खर्च के साथ $2,500 प्रति माह किराए पर लेने वाली $350,000 संपत्ति पर, कैप दर 5.4% है और सकल उपज 8.57% है - दो अलग-अलग संख्याएं क्योंकि सकल उपज पूरी तरह से खर्चों को नजरअंदाज करती है। बिना किसी गिरवी के प्रवेश के साथ, मासिक नकदी प्रवाह स्वस्थ $1,575 है। $2,000/माह का बंधक भुगतान जोड़ें और नकदी प्रवाह -$425 पर फ़्लिप हो जाता है - वही संपत्ति, लाभदायक अनलीवर लेकिन एक बार वित्तपोषित होने के बाद पानी के नीचे।
चाबी छीनना
- यह कैलकुलेटर आपके मासिक बंधक भुगतान को प्रत्यक्ष इनपुट के रूप में लेता है - एक अनलीवरेड (पूर्ण-नकद) रिटर्न देखने के लिए $0 दर्ज करें, या लीवरेड चित्र देखने के लिए अपना वास्तविक भुगतान दर्ज करें।
- सकल उपज (यहां 8.57%) केवल किराए को कीमत से विभाजित करती है। कैप दर (5.4%) पहले परिचालन खर्चों को पूरा करती है - हमेशा दोनों की जांच करें, क्योंकि अकेले सकल उपज ही वास्तविक रिटर्न से अधिक होती है।
- वही $350,000 संपत्ति +$1,575/माह नकदी प्रवाह से बिना बंधक के $2,000 बंधक भुगतान के साथ -$425/माह तक झूलती है - एक अनुस्मारक कि वित्तपोषण की शर्तें एक सौदे को बना या बिगाड़ सकती हैं जो कागज पर ठीक दिखता है।
- एनओआई (इस उदाहरण में $18,900/वर्ष) वह संख्या है जो कैप दर और, एक बार ऋण सेवा घटा दिए जाने पर, नकदी प्रवाह दोनों को फीड करती है - किसी भी अनुपात पर भरोसा करने से पहले इसकी गणना करने में सहज हो जाएं।
कैप दर बनाम सकल उपज
सकल उपज = वार्षिक किराया ÷ मूल्य = $30,000 ÷ $350,000 = 8.57%
एनओआई = प्रभावी आय - व्यय = $28,500 - $9,600 = $18,900
कैप दर = NOI ÷ कीमत = $18,900 ÷ $350,000 = 5.4%
सकल उपज सबसे तेज़, सबसे मोटा स्क्रीनिंग नंबर है - बस किराए को कीमत से विभाजित किया जाता है - और खर्चों को जाने बिना किसी भी लिस्टिंग के लिए गणना करना आसान है। लेकिन यह रिक्ति, करों, बीमा और रखरखाव को पूरी तरह से नजरअंदाज कर देता है, इसलिए यह हमेशा वास्तविक रिटर्न को बढ़ा-चढ़ाकर बताता है। कैप दर सकल किराए के बजाय एनओआई से शुरू करके उन लागतों को ध्यान में रखती है, यही कारण है कि यह इस उदाहरण में लगभग 3.2 प्रतिशत अंक कम है (5.4% बनाम 8.57%)। संपत्तियों की तुलना करते समय, सकल उपज दो सौदों को गलत क्रम में रैंक कर सकती है यदि उनके व्यय अनुपात भिन्न होते हैं - कैप दर अधिक विश्वसनीय संख्या है।
कैसे बंधक इनपुट सब कुछ बदल देता है
ऋण राशि और दर से बंधक भुगतान बनाने वाले कैलकुलेटर के विपरीत, यह सीधे आपके मासिक बंधक भुगतान के बारे में पूछता है - जिससे यह देखना आसान हो जाता है कि वित्तपोषण किसी अन्यथा समान सौदे को कैसे बदलता है:
| परिदृश्य | मासिक नकदी प्रवाह |
|---|---|
| संपूर्ण नकद (कोई बंधक नहीं) | $1,575.00 |
| $2,000/माह बंधक | -$425.00 |
बंधक इनपुट के साथ कैप दर और सकल उपज कभी नहीं बदलती - इन दोनों की गणना ऋण सेवा से पहले की जाती है। केवल नकदी प्रवाह चलता है। यह पृथक्करण उपयोगी है: यह आपको मूल्यांकन करने देता है कि क्या कोई संपत्ति मौलिक रूप से मजबूत है (कैप दर के माध्यम से) इस बात से स्वतंत्र है कि आप इसे कैसे वित्तपोषित करने की योजना बना रहे हैं, फिर अपने वास्तविक या काल्पनिक बंधक भुगतान को शीर्ष पर रखकर देखें कि यह मासिक नकदी प्रवाह पर क्या प्रभाव डालता है।
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