La risposta breve
On $80,000 in annual income with $500 in monthly debts and $50,000 down, the standard 28/36 rule caps housing at $1,866.67 a month, supporting a maximum home price of about $264,905.67 at 6.5% over 30 years. That $50,000 down payment comes out to 18.9% of that price — just under 20% — which adds $125.36 a month in PMI to the payment.
Punti chiave
- Un reddito di $ 80.000 con $ 500 di debiti mensili e $ 50.000 in meno supporta un prezzo massimo della casa di $ 264.905,67 al 6,5% in 30 anni.
- I due limiti DTI – 28% del reddito solo per l'edilizia abitativa, 36% per l'edilizia abitativa più tutti gli altri debiti – non sempre coincidono; il calcolatore utilizza qualunque limite inferiore al pagamento.
- Il calo del 18,9% (appena sotto la soglia PMI del 20%) aggiunge $ 125,36/mese al PMI oltre a capitale, interessi, tasse e assicurazione.
- Il passaggio dallo scenario moderato a quello aggressivo (dal 28% al 32% del reddito) aumenta il prezzo massimo da $ 264.905,67 a $ 296.846,54: più casa, ma un cuscino mensile più sottile.
La regola 28/36 e quale limite effettivamente vincola
Gli istituti di credito in genere controllano due rapporti contemporaneamente: i soli costi abitativi non dovrebbero superare il 28% del reddito mensile lordo (il rapporto front-end) e l'alloggio più tutti gli altri pagamenti del debito non dovrebbero superare il 36% (il rapporto back-end). Su $ 80.000 all'anno ($ 6.666,67 al mese) con $ 500 di debito mensile esistente:
Limite front-end del 28%: $ 6.666,67 × 0,28 = $ 1.866,67
Limite back-end del 36% meno debito esistente: ($ 6.666,67 × 0,36) − $ 500 = $ 1.900,00
Limite vincolante (quello inferiore): $ 1.866,67 – il rapporto di front-end
In questo esempio il rapporto front-end è il vincolo più stretto, ma ciò si ribalta per qualcuno con più debiti esistenti: un pagamento per l’auto o un prestito studentesco sufficientemente grande potrebbe invece spingere il limite back-end al di sotto di quello front-end. Il calcolatore prende sempre il numero più piccolo, poiché gli istituti di credito li applicano entrambi contemporaneamente.
Quanto si avvicina l'acconto alla linea PMI
Un acconto di 50.000 dollari sembra sostanziale, ma a fronte di un prezzo massimo della casa di 264.905,67 dollari, equivale solo al 18,9% - appena sotto la soglia del 20% dove l'assicurazione sui mutui privati diminuisce:
Percentuale di acconto: $ 50.000 ÷ $ 264.905,67 = 18,9%
PMI aggiunto al pagamento mensile: $ 125,36
Poiché il calcolatore risolve il prezzo massimo supportato dal tuo budget, può arrivare appena al di sotto delle soglie comuni come il 20% in meno senza che tu lo chieda. Vale la pena controllare la percentuale di acconto nei risultati: un prezzo della casa leggermente inferiore o un po' più di risparmio per la chiusura potrebbero cancellare completamente la linea PMI.
Conservatore, moderato e aggressivo a confronto
Gli stessi redditi e debiti producono un prezzo massimo diverso a seconda di quanto del tuo budget sei disposto a impegnare per l'edilizia abitativa:
| Scenario | Alloggio % del reddito | Bilancio mensile | Prezzo massimo della casa |
|---|---|---|---|
| Conservatore | 25% | $1,666.67 | $238,819.01 |
| Moderare | 28% | $1,866.67 | $264,905.67 |
| Aggressivo | 32% | $2,133.33 | $296,846.54 |
Il differenziale tra conservatore e aggressivo qui è di circa 58.000 dollari nel prezzo delle case per circa 467 dollari al mese: un significativo compromesso tra il potere d’acquisto odierno e il cuscino rimasto per risparmi, riparazioni e imprevisti. Lo scenario moderato è in linea con le linee guida standard 28/36 utilizzate più comunemente dai finanziatori.
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