A resposta curta
Em um aluguel de $ 350.000 financiado com 20% abaixo de 7% e aluguel por $ 2.500/mês, esta calculadora encontra uma taxa de capitalização de 5,14%, mas um fluxo de caixa mensal negativo de cerca de -$ 362,85, um retorno de caixa em dinheiro de -6,22% e um DSCR de 0,81. Ele também falha na regra de 1% (aluguel de US$ 2.500 versus US$ 3.500/mês exigido pela regra). Esta é uma lição verdadeiramente útil: uma taxa de capitalização respeitável não garante fluxos de caixa imobiliários, uma vez contabilizado o financiamento real.
Principais conclusões
- A taxa máxima (NOI ÷ preço) ignora totalmente sua hipoteca – 5,14% aqui – enquanto o retorno em dinheiro representa o financiamento e o dinheiro real investido, que pode ser negativo mesmo quando a taxa máxima parece boa.
- DSCR abaixo de 1,0, como 0,81 neste exemplo, significa que o rendimento operacional líquido não cobre totalmente o pagamento da hipoteca – um limite que a maioria dos credores de propriedades de investimento sinalizará.
- A regra de 1% é uma ferramenta de triagem rápida, não um método de avaliação: o aluguel de US$ 2.500/mês sobre um preço de compra de US$ 350.000 fica aquém dos US$ 3.500 exigidos pela regra.
- Mesmo com um fluxo de caixa inicial negativo, o capital ainda pode ser construído a partir do pagamento e da valorização do principal – este exemplo projeta que o capital crescerá de US$ 83.254,16 no ano 1 para US$ 141.584,40 no ano 5.
Taxa máxima, fluxo de caixa e DSCR explicados
NOI = receita bruta efetiva - despesas operacionais = $ 28.500 - $ 10.500 = $ 18.000/ano
Taxa máxima = NOI ÷ preço = $ 18.000 ÷ $ 350.000 = 5,14%
Fluxo de caixa mensal = (renda efetiva ÷ 12) − despesas mensais − hipoteca = $ 2.375 − $ 875 − $ 1.862,85 = −$ 362,85/mês
DSCR = NOI ÷ serviço da dívida anual = $ 18.000 ÷ $ 22.354,20 = 0,81
A renda bruta efetiva aqui começa em US$ 30.000/ano em aluguel, reduzida em 5% para US$ 28.500. As despesas operacionais – imposto sobre a propriedade, seguros, manutenção e administração de propriedades – totalizam US$ 10.500/ano, deixando US$ 18.000 em NOI. Dividido pelo preço de compra de $ 350.000, isso representa uma taxa máxima de 5,14%, que por si só parece um aluguel residencial razoavelmente comum.
Mas o cap rate nunca considera a hipoteca. Com 20% de entrada ($ 70.000) e uma taxa de 7% ao longo de 30 anos, o pagamento da hipoteca do empréstimo de $ 280.000 é de $ 1.862,85/mês – $ 22.354,20/ano. O NOI de $ 18.000 não cobre isso, então o DSCR chega a 0,81, e o fluxo de caixa mensal após todas as despesas e a hipoteca fica em torno de -$ 362,85. O retorno em dinheiro, que divide o fluxo de caixa anual pelos US$ 70.000 realmente investidos, equivale a cerca de -6,22%.
Nada disso significa que o negócio é automaticamente ruim – o patrimônio ainda se acumula a partir do pagamento do principal e 3% da valorização anual presumida, atingindo uma estimativa de US$ 141.584,40 no ano 5 neste exemplo. Isso significa que o cap rate por si só não é suficiente; verifique o fluxo de caixa e o DSCR antes de assumir um acordo.
Aluguel x compra: uma comparação de 10 anos
Usando a guia Aluguel vs. Compra da calculadora com uma casa de $ 350.000 (20% de entrada, taxa de 7%) contra $ 2.000 / mês de aluguel (3% de crescimento anual do aluguel, 7% de retorno do investimento sobre a diferença), a compra sai à frente no ano 10:
| Métrica | Ano 10 |
|---|---|
| Patrimônio líquido do comprador (home equity) | $228,423.49 |
| Patrimônio líquido do locatário (diferença investida) | $197,948.99 |
| Vantagem em comprar | $30,474.50 |
O cenário do locatário assume que todo mês o custo de compra ultrapassa o aluguel, essa diferença é investida em 7%. Como o aluguel cresce 3% ao ano enquanto o pagamento da hipoteca permanece fixo, a vantagem de custo mensal da compra – e o excedente investível do locatário – diminui com o tempo. Altere as premissas de aluguel, valorização ou retorno do investimento e essa comparação poderá virar para qualquer um dos lados, e é exatamente por isso que vale a pena usar seus próprios números em vez de confiar em uma regra prática.
Calculadoras relacionadas
- Calculadora de aluguel vs. compra — uma ferramenta dedicada e mais profunda de comparação entre aluguel e compra.
- Calculadora de aluguel de imóveis — outro ângulo sobre fluxo de caixa e retorno de aluguel.
- Calculadora de hipoteca — detalhar o pagamento mensal usado nesta análise.