A resposta curta
Em uma propriedade de $ 350.000 alugada por $ 2.500/mês com $ 800/mês em despesas, a taxa máxima é de 5,4% e o rendimento bruto é de 8,57% – dois números diferentes porque o rendimento bruto ignora totalmente as despesas. Sem nenhuma hipoteca inserida, o fluxo de caixa mensal é de saudáveis $ 1.575. Adicione um pagamento de hipoteca de US$ 2.000/mês e o fluxo de caixa muda para -US$ 425 – a mesma propriedade, lucrativa desalavancada, mas submersa uma vez financiada.
Principais conclusões
- Esta calculadora considera o pagamento mensal da hipoteca como uma entrada direta - insira $ 0 para ver um retorno desalavancado (todo em dinheiro) ou seu pagamento real para ver o quadro alavancado.
- Gross yield (8.57% here) only divides rent by price. Cap rate (5.4%) nets out operating expenses first — always check both, since gross yield alone overstates true return.
- A mesma propriedade de US$ 350.000 oscila de fluxo de caixa de +US$ 1.575/mês sem hipoteca para -US$ 425/mês com pagamento de hipoteca de US$ 2.000 – um lembrete de que os termos de financiamento podem fazer ou quebrar um acordo que parece bom no papel desalavancado.
- O NOI (US$ 18.900/ano neste exemplo) é o número que alimenta tanto a taxa máxima quanto, uma vez subtraído o serviço da dívida, o fluxo de caixa – sinta-se confortável em calculá-lo antes de confiar em qualquer um dos índices.
Taxa máxima vs. rendimento bruto
Rendimento bruto = aluguel anual ÷ preço = $ 30.000 ÷ $ 350.000 = 8,57%
NOI = receita efetiva - despesas = $ 28.500 - $ 9.600 = $ 18.900
Taxa máxima = NOI ÷ preço = $ 18.900 ÷ $ 350.000 = 5,4%
O rendimento bruto é o número de triagem mais rápido e aproximado – apenas o aluguel dividido pelo preço – e é fácil de calcular para qualquer listagem sem saber as despesas. Mas ignora totalmente a vacância, os impostos, os seguros e a manutenção, por isso sempre exagera o retorno real. A taxa máxima leva esses custos em consideração começando pelo NOI em vez do aluguel bruto, e é por isso que cai quase 3,2 pontos percentuais abaixo neste exemplo (5,4% vs. 8,57%). Ao comparar propriedades, o rendimento bruto pode classificar dois negócios na ordem errada se seus índices de despesas forem diferentes – a taxa máxima é o número mais confiável.
Como a entrada da hipoteca muda tudo
Ao contrário das calculadoras que calculam o pagamento da hipoteca a partir do valor e da taxa do empréstimo, esta solicita diretamente o pagamento mensal da hipoteca - o que torna mais fácil ver exatamente como o financiamento altera um negócio idêntico:
| Cenário | Fluxo de caixa mensal |
|---|---|
| Tudo em dinheiro (sem hipoteca) | $1,575.00 |
| Hipoteca de $ 2.000 / mês | -$425.00 |
A taxa máxima e o rendimento bruto nunca mudam com os dados da hipoteca – ambos são calculados antes do serviço da dívida. Apenas o fluxo de caixa se move. Essa separação é útil: permite-lhe avaliar se uma propriedade é fundamentalmente sólida (através da taxa de capitalização), independentemente de como planeia financiá-la, e depois sobrepor o seu pagamento de hipoteca real ou hipotético para ver o que isso faz ao fluxo de caixa mensal.
Calculadoras relacionadas
- Calculadora de Investimento Imobiliário — constrói a hipoteca a partir do valor e da taxa do empréstimo, além de uma projeção de 5 anos.
- Calculadora de hipoteca — encontre o pagamento mensal exato para conectar a esta calculadora.
- Calculadora de aluguel vs. compra — para avaliar uma casa para morar em vez de alugar.