Коротка відповідь
При 80 000 доларів річного доходу з 500 доларів щомісячних боргів і 50 000 доларів вниз, стандартне правило 28/36 обмежує житло в 1866,67 доларів на місяць, підтримуючи максимальну ціну житла приблизно в 264 905,67 доларів США з 6,5% протягом 30 років. Цей перший внесок у розмірі 50 000 доларів США становить 18,9% від цієї ціни — трохи менше 20% — що додає до платежу 125,36 доларів PMI на місяць.
Ключові висновки
- Дохід у розмірі 80 000 доларів США з місячними боргами в 500 доларів США та 50 000 доларів вниз підтримує максимальну ціну житла в 264 905,67 доларів США при 6,5% протягом 30 років.
- Два обмеження DTI — 28% доходу лише на житло, 36% на житло плюс усі інші борги — не завжди збігаються; калькулятор використовує нижчу межу платежу.
- Зниження на 18,9% (трохи нижче 20%-ного порогу PMI) додає 125,36 доларів PMI на місяць на додаток до основної суми, відсотків, податків і страхування.
- Перехід від помірного до агресивного сценарію (28% до 32% доходу) підвищує максимальну ціну з $264 905,67 до $296 846,54 — більше будинку, але менша місячна подушка.
Правило 28/36 і яке обмеження насправді є обов’язковим
Кредитори зазвичай перевіряють два коефіцієнти одночасно: одні витрати на житло не повинні перевищувати 28% валового місячного доходу (початковий коефіцієнт), а житло та всі інші боргові платежі не повинні перевищувати 36% (початковий коефіцієнт). На $80 000 на рік ($6666,67/місяць) із $500 поточної щомісячної заборгованості:
28% переднього ліміту: $6666,67 × 0,28 = $1866,67
36% внутрішнього ліміту мінус наявна заборгованість: (6 666,67 $ × 0,36) − 500 $ = 1 900,00 $
Ліміт прив’язки (нижній): $1866,67 — передовий коефіцієнт
У цьому прикладі початковий коефіцієнт є жорсткішим обмеженням, але це змінюється для тих, хто має більшу заборгованість: досить велика оплата автомобіля або студентська позика може натомість підштовхнути внутрішній ліміт нижче початкового. Калькулятор завжди приймає будь-яке число, яке є меншим, оскільки кредитори застосовують обидва одночасно.
Наскільки початковий внесок відповідає лінії PMI
Початковий внесок у 50 000 доларів США звучить значною мірою, але порівняно з максимальною ціною житла в 264 905,67 доларів США він становить лише 18,9% — трохи нижче порогу в 20%, коли страхування приватної іпотеки падає:
Відсоток початкового внеску: $50 000 ÷ $264 905,67 = 18,9%
PMI додається до щомісячного платежу: $125,36
Оскільки калькулятор розраховує максимальну ціну, яку підтримує ваш бюджет, вона може опуститися трохи нижче загальноприйнятих порогових значень, як-от 20% нижче, навіть якщо ви цього не запитуєте. Варто перевірити відсоток початкового внеску у ваших результатах — трохи нижча ціна житла або трохи більше, заощаджене на закриття, може повністю очистити лінію PMI.
Порівняно консервативний, поміркований та агресивний
Однакові доходи та борги дають різну максимальну ціну залежно від того, яку частину свого бюджету ви готові виділити на житло:
| Сценарій | Житло % від доходу | Місячний бюджет | Максимальна ціна будинку |
|---|---|---|---|
| консервативний | 25% | $1,666.67 | $238,819.01 |
| Помірний | 28% | $1,866.67 | $264,905.67 |
| Агресивний | 32% | $2,133.33 | $296,846.54 |
Розбіжність між консервативними та агресивними тут становить близько 58 000 доларів у ціні житла за приблизно 467 доларів на місяць — суттєвий компроміс між купівельною спроможністю сьогодні та подушкою, що залишилася для заощаджень, ремонту та несподіванок. Помірний сценарій узгоджується зі стандартними рекомендаціями 28/36, які найчастіше використовують кредитори.
Пов'язані калькулятори
- Іпотечний калькулятор — запустіть повну розбивку платежів, коли ви визначитеся з конкретною ціною будинку.
- Калькулятор початкового внеску — побудуйте графік заощаджень для початкового внеску, необхідного вашому бюджету.
- Калькулятор боргу до доходу — детально перевірте свій поточний DTI перед подачею заявки на іпотеку.