Real Estate Investment Calculator

Máy tính này chạy phân tích tài sản cho thuê đầy đủ — thanh toán thế chấp, NOI, tỷ lệ vốn hóa, dòng tiền, lợi tức tiền mặt và DSCR — từ giá mua, tài chính, tiền thuê và chi phí hoạt động, cộng với dự báo vốn chủ sở hữu trong 5 năm. Tab thứ hai so sánh việc mua với việc thuê và đầu tư phần chênh lệch.

Chỉ dành cho kế hoạch cá nhân - không phải tư vấn tài chính.

Được đánh giá bởi Ban biên tập tài chính của ComputerDrive · Cập nhật lần cuối

Thông tin chi tiết của bạn

$
$
$
$
$
$
$
$
$

Chọn Phân tích đầu tư hoặc Thuê so với Mua, nhập số của bạn, sau đó nhấp vào Phân tích để xem ROI, dòng tiền, tỷ lệ vốn hóa và dự đoán.

Câu trả lời ngắn gọn

Với khoản tiền thuê 350.000 USD được tài trợ với chiết khấu 20% ở mức 7% và tiền thuê là 2.500 USD/tháng, máy tính này nhận thấy tỷ lệ giới hạn 5,14% nhưng dòng tiền hàng tháng âm khoảng -362,85 USD, lợi nhuận tiền mặt -6,22% và DSCR là 0,81. Nó cũng không tuân theo quy tắc 1% (tiền thuê $2.500 so với $3.500/tháng mà quy tắc yêu cầu). Đó là một bài học thực sự hữu ích: tỷ lệ trần hợp lý không đảm bảo dòng tiền của bất động sản một khi nguồn tài chính thực được đưa vào.

Bài học chính

  • Tỷ lệ trần (NOI `giá) hoàn toàn bỏ qua khoản thế chấp của bạn - 5,14% ở đây - trong khi lợi nhuận bằng tiền mặt tính đến tài chính và tiền mặt thực tế đầu tư, có thể âm ngay cả khi tỷ lệ trần có vẻ ổn.
  • DSCR dưới 1,0, chẳng hạn như 0,81 trong ví dụ này, có nghĩa là thu nhập hoạt động ròng không đủ chi trả cho khoản thanh toán thế chấp - một ngưỡng mà hầu hết những người cho vay bất động sản đầu tư sẽ gắn cờ.
  • Quy tắc 1% là một công cụ sàng lọc nhanh, không phải là một phương pháp định giá: tiền thuê 2.500 đô la/tháng trên giá mua 350.000 đô la thấp hơn mức 3.500 đô la mà quy tắc yêu cầu.
  • Ngay cả khi dòng tiền đầu kỳ âm, vốn chủ sở hữu vẫn có thể được hình thành từ việc trả nợ gốc và tăng giá - ví dụ này dự đoán vốn chủ sở hữu sẽ tăng từ 83.254,16 USD trong năm 1 lên 141.584,40 USD vào năm thứ 5.

Giải thích về tỷ lệ vốn hóa, dòng tiền và DSCR

NOI = Tổng thu nhập hiệu quả − chi phí hoạt động = $28.500 − $10.500 = $18.000/năm

Tỷ lệ giới hạn = NOI ÷ giá = 18.000 USD 350.000 USD = 5,14%

Dòng tiền hàng tháng = (thu nhập thực tế 12) − chi phí hàng tháng − thế chấp = $2.375 − $875 − $1.862,85 = −$362,85/tháng

DSCR = NOI ` dịch vụ nợ hàng năm = 18.000 USD ` 22.354,20 USD = 0,81

Tổng thu nhập hiệu quả ở đây bắt đầu từ tiền thuê nhà là 30.000 USD/năm, giảm 5% trợ cấp chỗ trống xuống còn 28.500 USD. Chi phí hoạt động - thuế tài sản, bảo hiểm, bảo trì và quản lý tài sản - tổng cộng 10.500 USD/năm, để lại 18.000 USD NOI. Chia cho giá mua 350.000 USD, đó là tỷ lệ trần 5,14%, bản thân nó trông giống như một khoản cho thuê nhà ở khá bình thường.

Nhưng lãi suất trần không bao giờ nhìn vào khoản thế chấp. Với mức giảm 20% ($70.000) và lãi suất 7% trong 30 năm, khoản thanh toán thế chấp cho khoản vay $280.000 là $1.862,85/tháng — $22.354,20/năm. NOI 18.000 USD không bao gồm khoản đó, vì vậy DSCR đạt 0,81 và dòng tiền hàng tháng sau tất cả các chi phí và khoản thế chấp rơi vào khoảng -362,85 USD. Tỷ suất lợi nhuận bằng tiền mặt, chia dòng tiền hàng năm cho 70.000 USD thực sự đầu tư, có kết quả là khoảng -6,22%.

Điều này không có nghĩa là giao dịch tự động xấu — vốn chủ sở hữu vẫn được tích lũy từ khoản hoàn trả gốc và mức tăng giả định hàng năm là 3%, đạt mức ước tính là 141.584,40 USD vào năm thứ 5 trong ví dụ này. Điều đó có nghĩa là chỉ riêng tỷ lệ trần là không đủ; kiểm tra dòng tiền và DSCR trước khi giả định một thỏa thuận sẽ được ký kết.

Thuê và mua: so sánh 10 năm

Sử dụng tab Thuê so với Mua của máy tính với căn nhà trị giá 350.000 USD (giảm 20%, lãi suất 7%) so với tiền thuê 2.000 USD/tháng (tăng trưởng tiền thuê hàng năm 3%, lợi tức đầu tư 7% trên chênh lệch), việc mua sẽ diễn ra trước năm thứ 10:

Số liệu Năm 10
Giá trị ròng của người mua (vốn chủ sở hữu nhà)$228,423.49
Giá trị ròng của người thuê nhà (chênh lệch đầu tư)$197,948.99
Lợi thế khi mua$30,474.50

Kịch bản người thuê nhà giả định hàng tháng chi phí mua vượt quá tiền thuê, khoản chênh lệch đó được đầu tư ở mức 7%. Bởi vì tiền thuê nhà tăng 3% mỗi năm trong khi khoản thanh toán thế chấp vẫn cố định, lợi thế về chi phí hàng tháng của việc mua nhà - và thặng dư có thể đầu tư của người thuê nhà - giảm dần theo thời gian. Thay đổi các giả định về tiền thuê, đánh giá cao hoặc lợi tức đầu tư và sự so sánh này có thể đảo chiều theo một trong hai cách, đó chính xác là lý do tại sao bạn nên chạy theo các con số của riêng mình thay vì dựa vào quy tắc kinh nghiệm.

Máy tính liên quan

Câu hỏi thường gặp

Tỷ lệ giới hạn là gì và thế nào được coi là tốt?

Tỷ lệ trần là thu nhập hoạt động ròng chia cho giá mua - trên một tài sản trị giá 350.000 đô la với NOI hàng năm là 18.000 đô la, tức là tỷ lệ trần 5,14%. Nó hoàn toàn bỏ qua hoạt động tài trợ, vì vậy nó được sử dụng tốt nhất để so sánh các tài sản chứ không phải để đánh giá liệu dòng tiền được tài trợ có dương hay không.

Tại sao một tài sản có thể có lãi suất trần cao nhưng vẫn thua lỗ hàng tháng?

Cap rate ignores the mortgage. A $350,000 property renting for $2,500/month with 20% down and a 7% mortgage can post a 5.14% cap rate yet still run about -$362.85 a month in cash flow, because the $1,862.85 mortgage payment eats more than the NOI covers. Always check cash flow and DSCR alongside cap rate.

DSCR là gì và tại sao nó quan trọng?

Debt service coverage ratio (DSCR) is NOI divided by annual mortgage payments. A DSCR below 1.0 — like 0.81 in the example above — means the property's operating income does not fully cover its debt payments, a red flag many lenders require to be above 1.20–1.25 for investment loans.

Quy tắc 1% là gì và tôi có nên dựa vào nó không?

The 1% rule says monthly rent should be at least 1% of purchase price — $3,500 on a $350,000 property. A property renting for $2,500 fails that screen, which is a quick way to flag deals worth a closer cash-flow check before running full numbers.

Tỷ suất lợi nhuận trên tiền mặt khác với lãi suất trần như thế nào?

Tỷ suất lợi nhuận bằng tiền mặt chia dòng tiền hàng năm cho số tiền đầu tư thực tế (tiền đặt cọc cộng với chi phí đóng và sửa chữa), do đó nó phản ánh hoạt động tài chính. Một tài sản có lãi suất trần 5,14% có thể có tỷ suất lợi nhuận trên tiền mặt âm, như -6,22%, nếu khoản thanh toán thế chấp lớn hơn thu nhập mà nó tạo ra.

Làm cách nào để sử dụng máy tính bất động sản này?

Nhập giá bất động sản, điều khoản tài chính, thu nhập cho thuê, tỷ lệ trống và chi phí hoạt động để xem NOI, tỷ lệ vốn hóa, dòng tiền, lợi nhuận tiền mặt và DSCR, cộng với dự báo vốn chủ sở hữu và dòng tiền trong 5 năm. Chuyển sang tab Thuê so với Mua để so sánh việc mua với việc thuê và đầu tư phần chênh lệch.

More finance calculators