Câu trả lời ngắn gọn
Đối với một bất động sản trị giá 350.000 USD cho thuê với giá 2.500 USD/tháng với chi phí 800 USD/tháng, lãi suất trần là 5,4% và lợi nhuận gộp là 8,57% - hai con số khác nhau vì tổng lợi nhuận bỏ qua hoàn toàn chi phí. Không cần thế chấp, dòng tiền hàng tháng ở mức 1.575 USD. Thêm khoản thanh toán thế chấp 2.000 đô la/tháng và dòng tiền chuyển sang -425 đô la - cùng một tài sản, sinh lãi không có đòn bẩy nhưng dưới mức một khi được tài trợ.
Bài học chính
- Máy tính này lấy khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn làm đầu vào trực tiếp - nhập $0 để xem khoản hoàn trả không có đòn bẩy tài chính (hoàn toàn bằng tiền mặt) hoặc khoản thanh toán thực tế của bạn để xem hình ảnh có đòn bẩy.
- Lợi nhuận gộp (8,57% ở đây) chỉ chia tiền thuê theo giá. Tỷ lệ vốn hóa (5,4%) trừ chi phí hoạt động trước tiên — luôn kiểm tra cả hai, vì chỉ riêng tỷ suất lợi nhuận gộp đã phóng đại lợi nhuận thực tế.
- Cùng một tài sản trị giá 350.000 USD dao động từ dòng tiền +1.575 USD/tháng không thế chấp đến -425 USD/tháng với khoản thanh toán thế chấp 2.000 USD - một lời nhắc nhở rằng các điều khoản tài chính có thể tạo ra hoặc phá vỡ một giao dịch có vẻ ổn trên giấy tờ.
- NOI ($18.900/năm trong ví dụ này) là con số cung cấp cả lãi suất trần và sau khi trừ đi dịch vụ nợ, dòng tiền - hãy thoải mái tính toán nó trước khi tin tưởng vào một trong hai tỷ lệ.
Tỷ lệ vốn hóa so với tổng lợi nhuận
Tổng lợi nhuận = tiền thuê hàng năm ` giá = 30.000 USD 350.000 USD = 8,57%
NOI = thu nhập hiệu quả − chi phí = $28.500 − $9.600 = $18.900
Tỷ lệ giới hạn = NOI ` giá = 18.900 USD 350.000 USD = 5,4%
Gross yield is the fastest, roughest screening number — just rent divided by price — and it is easy to compute for any listing without knowing expenses. But it ignores vacancy, taxes, insurance, and maintenance entirely, so it always overstates the real return. Cap rate takes those costs into account by starting from NOI instead of gross rent, which is why it lands nearly 3.2 percentage points lower in this example (5.4% vs. 8.57%). When comparing properties, gross yield can rank two deals in the wrong order if their expense ratios differ — cap rate is the more reliable number.
Đầu vào thế chấp thay đổi mọi thứ như thế nào
Unlike calculators that build a mortgage payment from a loan amount and rate, this one asks for your monthly mortgage payment directly — which makes it easy to see exactly how financing changes an otherwise identical deal:
| Kịch bản | Monthly Cash Flow |
|---|---|
| All-cash (no mortgage) | $1,575.00 |
| thế chấp $2,000/tháng | -$425.00 |
Lãi suất trần và tổng lợi tức không bao giờ thay đổi theo đầu vào thế chấp - cả hai đều được tính toán trước khi trả nợ. Chỉ có dòng tiền di chuyển. Sự tách biệt đó rất hữu ích: nó cho phép bạn đánh giá xem một tài sản về cơ bản có ổn định hay không (thông qua tỷ lệ vốn hóa) độc lập với cách bạn dự định cấp vốn cho nó, sau đó đặt khoản thanh toán thế chấp thực tế hoặc giả định của bạn lên trên để xem nó tác động như thế nào đến dòng tiền hàng tháng.
Máy tính liên quan
- Real Estate Investment Calculator — xây dựng khoản thế chấp từ số tiền và lãi suất cho vay, cộng với dự báo 5 năm.
- Máy tính thế chấp — find the exact monthly payment to plug into this calculator.
- Thuê so với mua Máy tính — để đánh giá một ngôi nhà để ở thay vì cho thuê.