الجواب القصير
منزل بقيمة 400000 دولار أمريكي مع دفعة أولى قدرها 0 دولار أمريكي، ومعدل فائدة 6.25%، و30 عامًا، واستخدام VA لأول مرة، ورسوم التمويل الممولة في القرض: رسوم التمويل هي 2.15% (8,600 دولار أمريكي)، وإجمالي القرض 408,600 دولار أمريكي، وأصل المبلغ والفائدة الشهرية 2,515.82 دولارًا أمريكيًا، و3,065.82 دولارًا أمريكيًا شهريًا مع تضمين الضرائب والتأمين. لا يوجد مؤشر مديري المشتريات (PMI)، ولا توجد دفعة مقدمة - ولكن إجمالي الفائدة يبلغ 497,095.37 دولارًا على مدار المدة الكاملة.
الوجبات السريعة الرئيسية
- تتخطى قروض VA مؤشر مديري المشتريات (PMI) والدفعة الأولى بالكامل للمقترضين المؤهلين، ولكن جميعهم تقريبًا يدفعون رسوم تمويل بدلاً من ذلك - 2.15% من القرض للاستخدام لأول مرة بنسبة 0% في هذا المثال.
- إن إعادة استخدام استحقاق VA الخاص بك يكلف أكثر: نفس القرض الذي تبلغ قيمته 400000 دولار أمريكي بفائدة 0% مقدم يحمل رسوم تمويل بنسبة 3.3% (13200 دولار أمريكي) على الاستخدام اللاحق مقابل 2.15% (8600 دولار أمريكي) في المرة الأولى - فجوة قدرها 4600 دولار أمريكي.
- إن تقديم حتى 10% لا يؤدي إلى تقليص القرض فحسب، بل يؤدي أيضًا إلى خفض معدل رسوم التمويل إلى 1.25%، أي أقل بكثير من 2.15% المفروضة بنسبة 0%.
- إن تمويل رسوم التمويل في القرض (الافتراضي هنا) يتجنب النقد المستحق عند الإغلاق ولكنه يضيف فائدة على تلك الرسوم طوال مدة القرض بالكامل - يؤدي دفعها مقدمًا نقدًا إلى توفير 52.95 دولارًا أمريكيًا في الشهر و10462.60 دولارًا أمريكيًا من إجمالي الفائدة.
كيف يتم تحديد رسوم التمويل
| السيناريو (العسكري النظامي) | معدل الرسوم | رسوم على قرض بقيمة 400.000 دولار |
|---|---|---|
| الاستخدام لأول مرة، خصم 0% | 2.15% | $8,600 |
| الاستخدام لأول مرة، 10%+ لأسفل | 1.25% | $4,500* |
| الاستخدام اللاحق، 0% أسفل | 3.3% | $13,200 |
*على أساس مبلغ قرض قدره 360,000 دولار أمريكي بعد دفعة مقدمة قدرها 40,000 دولار أمريكي (10%).
تحل رسوم تمويل VA محل كل من متطلبات الدفعة الأولى والتأمين الشهري على الرهن العقاري، وتتدرج مع ثلاثة عوامل: ما إذا كانت هذه هي المرة الأولى التي تستخدم فيها مزايا قرض VA، والمبلغ الذي دفعته، و(للاستخدام اللاحق) ما إذا كان قد تم دفع أي دفعة أولى على الإطلاق. عادةً ما يتم إعفاء المحاربين القدامى الحاصلين على تصنيف إعاقة مرتبطة بالخدمة من الرسوم بالكامل - وهذا الإعفاء وحده يساوي 8600 دولار في هذا المثال. نظرًا لأن الرسوم هي نسبة مئوية من مبلغ القرض، فإن أي دفعة مقدمة تؤدي إلى تقليص القرض الأساسي والسعر المطبق عليه، مما يؤدي إلى مضاعفة المدخرات.
تمويل الرسوم مقابل دفعها مقدمًا
التمويل: القرض = 400,000 دولار أمريكي + 8,600 دولار أمريكي = 408,600 دولار أمريكي → 2,515.82 دولار أمريكي شهريًا
مدفوع مقدمًا: القرض = 400,000 دولار أمريكي ← 2,462.87 دولار أمريكي/الشهر P&I + 8,600 دولار أمريكي مستحق عند الإغلاق
إن تحويل رسوم التمويل إلى القرض هو ما يجعل قروض VA حقيقية بقيمة 0 دولار أمريكي في الممارسة العملية - لا تحتاج إلى أموال نقدية مقابل الرسوم أكثر مما تحتاج إلى أموال نقدية للدفعة الأولى. وتتمثل المقايضة في أن الرسوم تتراكم بعد ذلك فائدة لمدة 30 عامًا كاملة تمامًا مثل بقية القرض: 52.95 دولارًا إضافيًا شهريًا و10,462.60 دولارًا إضافيًا في إجمالي الفائدة مقارنة بدفع رسوم قدرها 8,600 دولار نقدًا عند الإغلاق. إذا كان لديك النقد المتاح، فإن دفع الرسوم مقدمًا هو المسار الأرخص على مدار عمر القرض؛ إذا كان الحفاظ على النقد لتغطية التكاليف أو الإصلاحات أو الاحتياطيات أكثر أهمية في الوقت الحالي، فإن تمويله يحافظ على عدم انخفاض أموال القرض بشكل حقيقي.
الآلات الحاسبة ذات الصلة
- حاسبة الرهن العقاري — قارنه بالقرض التقليدي مع مؤشر مديري المشتريات (PMI).
- حاسبة قروض إدارة الإسكان الفدرالية — شاهد خيارًا آخر مدعومًا من الحكومة منخفض الدفع.
- حاسبة إعادة التمويل — نموذج لإعادة تمويل تخفيض سعر الفائدة في المستقبل.