La réponse courte
Une maison de 400 000 $ avec 0 $ d'acompte, un taux de 6,25 %, 30 ans, une première utilisation du VA et les frais de financement financés par le prêt : les frais de financement sont de 2,15 % (8 600 $), le prêt total de 408 600 $, le capital et les intérêts mensuels de 2 515,82 $ et 3 065,82 $/mois, taxes et assurance incluses. Pas de PMI, pas d'acompte, mais 497 095,37 $ d'intérêts totaux sur toute la durée.
Points clés à retenir
- VA loans skip PMI and down payment entirely for qualified borrowers, but nearly all pay a funding fee instead — 2.15% of the loan for first-time use at 0% down in this example.
- Reusing your VA entitlement costs more: the same $400,000, 0%-down loan carries a 3.3% funding fee ($13,200) on subsequent use versus 2.15% ($8,600) the first time — a $4,600 gap.
- Putting even 10% down doesn't just shrink the loan — it also drops the funding fee rate to 1.25%, well below the 2.15% charged at 0% down.
- Le financement des frais de financement dans le prêt (par défaut ici) évite les liquidités dues à la clôture, mais ajoute des intérêts sur ces frais pour toute la durée du prêt – le payer d'avance en espèces permet d'économiser 52,95 $/mois et 10 462,60 $ d'intérêts totaux.
Comment sont fixés les frais de financement
| Scénario (militaire régulier) | Tarif des frais | Frais sur prêt de 400 000 $ |
|---|---|---|
| Première utilisation, 0% d'acompte | 2.15% | $8,600 |
| Première utilisation, 10 %+ d'acompte | 1.25% | $4,500* |
| Utilisation ultérieure, 0% d'acompte | 3.3% | $13,200 |
*Basé sur un montant de prêt de 360 000 $ après une mise de fonds de 40 000 $ (10 %).
Les frais de financement VA remplacent à la fois une exigence d'acompte et une assurance hypothécaire mensuelle, et ils varient en fonction de trois facteurs : si c'est la première fois que vous utilisez les avantages du prêt VA, combien vous déposez et (pour une utilisation ultérieure) si un acompte a été effectué. Les anciens combattants ayant une cote d’invalidité liée au service sont généralement entièrement exonérés des frais – cette exemption à elle seule vaut 8 600 $ dans cet exemple. Étant donné que les frais correspondent à un pourcentage du montant du prêt, tout acompte réduit à la fois le prêt de base et le taux qui lui est appliqué, augmentant ainsi les économies.
Financer les frais ou les payer d'avance
Financé : prêt = 400 000 $ + 8 600 $ = 408 600 $ → 2 515,82 $/mois P&I
Payé d'avance : prêt = 400 000 $ → 2 462,87 $/mois P&I + 8 600 $ dû à la clôture
L'intégration des frais de financement dans le prêt est ce qui fait que les prêts VA sont véritablement sans mise de fonds dans la pratique - vous n'avez pas plus besoin d'argent pour les frais que vous n'avez besoin d'argent pour un acompte. Le compromis est que les frais génèrent ensuite des intérêts pendant 30 ans, tout comme le reste du prêt : 52,95 $ de plus par mois et 10 462,60 $ de plus en intérêts totaux par rapport au paiement des frais de 8 600 $ en espèces à la clôture. Si vous disposez de liquidités disponibles, payer les frais d’avance est la solution la moins chère pendant toute la durée du prêt ; Si conserver des liquidités pour les frais de déménagement, les réparations ou les réserves est plus important en ce moment, le financement permet de maintenir le prêt véritablement sans mise de fonds.
Calculatrices associées
- Calculateur hypothécaire — comparer avec un prêt conventionnel avec PMI.
- Calculateur de prêt FHA — voir une autre option à faible mise de fonds soutenue par le gouvernement.
- Calculateur de refinancement — modéliser un futur refinancement de réduction du taux d’intérêt VA.