Короткий ответ
Дом стоимостью 400 000 долларов США с авансовым платежом 0 долларов США, ставкой 6,25%, сроком на 30 лет, использованием VA в первый раз и комиссией за финансирование, финансируемой за счет кредита: плата за финансирование составляет 2,15% (8 600 долларов США), общая сумма кредита составляет 408 600 долларов США, ежемесячная основная сумма и проценты 2 515,82 доллара США и 3 065,82 доллара США в месяц, включая налоги и страховку. Никакого PMI, никакого первоначального взноса, но общая сумма процентов за весь срок составляет 497 095,37 долларов.
Ключевые выводы
- Кредиты VA полностью пропускают PMI и первоначальный взнос для квалифицированных заемщиков, но почти все вместо этого платят комиссию за финансирование — 2,15% от суммы кредита при первом использовании под 0% в этом примере.
- Повторное использование вашего права на VA обходится дороже: тот же кредит в размере 400 000 долларов США с 0% процентной ставкой предполагает комиссию за финансирование в размере 3,3% (13 200 долларов США) при последующем использовании по сравнению с 2,15% (8600 долларов США) в первый раз — разница в 4600 долларов США.
- Понижение даже 10% не только сокращает размер кредита — оно также снижает ставку комиссии за финансирование до 1,25%, что значительно ниже 2,15%, взимаемых при ставке 0%.
- Финансирование комиссии за финансирование кредита (здесь это значение по умолчанию) позволяет избежать уплаты денежных средств при закрытии, но добавляет проценты к этой комиссии за весь срок кредита — оплата ее авансом наличными экономит 52,95 доллара США в месяц и 10 462,60 доллара США в общей сумме процентов.
Как устанавливается плата за финансирование
| Сценарий (регулярная армия) | Ставка комиссии | Комиссия за кредит в размере 400 000 долларов США |
|---|---|---|
| При первом использовании, скидка 0% | 2.15% | $8,600 |
| При первом использовании скидка 10%+ | 1.25% | $4,500* |
| При последующем использовании скидка 0% | 3.3% | $13,200 |
*На основе суммы кредита в размере 360 000 долларов США после первоначального взноса в размере 40 000 долларов США (10%).
Плата за финансирование VA заменяет как требование о первоначальном взносе, так и ежемесячное ипотечное страхование, и зависит от трех факторов: используете ли вы впервые льготы по кредиту VA, какую сумму вы вносите и (для последующего использования) был ли вообще сделан какой-либо первоначальный взнос. Ветераны с инвалидностью, связанной со службой, обычно полностью освобождаются от уплаты сбора — в данном примере одно только освобождение стоит 8600 долларов. Поскольку комиссия представляет собой процент от суммы кредита, любой первоначальный взнос уменьшает как базовый кредит, так и применяемую к нему ставку, увеличивая экономию.
Финансирование комиссии вместо предоплаты
Профинансировано: кредит = 400 000 долларов США + 8 600 долларов США = 408 600 долларов США → 2 515,82 долларов США в месяц P&I.
Оплата авансом: кредит = 400 000 долларов США → 2 462,87 долларов США в месяц P&I + 8 600 долларов США при закрытии сделки.
Включение комиссии за финансирование в кредит — это то, что на практике делает кредиты VA действительно нулевыми — вам не нужны наличные для комиссии больше, чем вам нужны наличные для первоначального взноса. Компромисс заключается в том, что на комиссию затем начисляются проценты в течение полных 30 лет, как и на остальную часть кредита: на 52,95 доллара больше в месяц и на 10 462,60 доллара больше в общей сумме процентов по сравнению с выплатой комиссии в размере 8 600 долларов наличными при закрытии кредита. Если у вас есть наличные, оплата комиссии авансом — более дешевый способ в течение срока действия кредита; Если сохранение денежных средств на переезд, ремонт или резервы имеет большее значение в данный момент, его финансирование делает кредит действительно безденежным.
Сопутствующие калькуляторы
- Ипотечный калькулятор — сравните с обычным кредитом с PMI.
- Кредитный калькулятор FHA — посмотрите еще один вариант с низким первоначальным взносом, поддерживаемый государством.
- Калькулятор рефинансирования — смоделируйте будущее рефинансирование VA по снижению процентной ставки.