Nói tóm lại, khấu hao
Công cụ tính khấu hao lấy số tiền vay, lãi suất và thời hạn của bạn và biến chúng thành một khoản thanh toán cố định, sau đó hiển thị số tiền thanh toán đó chuyển thành tiền lãi so với tiền gốc cho mỗi kỳ cho đến khi số dư bằng 0. Các khoản thanh toán sớm chủ yếu là tiền lãi; các khoản thanh toán sau chủ yếu là tiền gốc - và các khoản thanh toán bổ sung, kỳ hạn ngắn hơn hoặc lãi suất thấp hơn đều thay đổi tốc độ thay đổi đó diễn ra.
Bài học chính
- Khoản thanh toán của bạn vẫn cố định, nhưng tỷ lệ phân chia lãi/gốc bên trong nó thay đổi hàng tháng — tiền lãi giảm khi số dư giảm.
- On a $250,000, 6.5%, 30-year loan, principal doesn't overtake interest until roughly year 19 — later than the halfway point most people expect.
- An extra $200 a month on that same loan saves about $97,600 in interest and pays it off nearly 8 years early.
- Việc chuyển từ thời hạn 30 năm sang 15 năm đối với khoản vay đó sẽ tăng khoản thanh toán lên khoảng 598 USD/tháng nhưng tiết kiệm được gần 177.000 USD tiền lãi.
- Công cụ này giả định lãi suất cố định và không có khoản thanh toán nào bị bỏ lỡ — nó sẽ không bao gồm việc làm tròn, ký quỹ hoặc điều chỉnh lãi suất thay đổi từ phía người cho vay.
Khấu hao thực sự có nghĩa là gì
Khi khoản vay được khấu hao, mọi khoản thanh toán đều có số tiền cố định như nhau, nhưng khoản thanh toán đó bao gồm những gì sẽ thay đổi theo từng tháng. Một phần trong số đó trả lãi tích lũy cho số tiền bạn vẫn còn nợ và phần còn lại sẽ trừ đi số tiền gốc - số tiền thực tế đã vay. Người cho vay đặt quy mô thanh toán ngay từ đầu để sau lần thanh toán theo lịch trình cuối cùng, số dư sẽ chính xác bằng 0. Điều đó khác với khoản vay chỉ tính lãi, trong đó số dư không bao giờ di chuyển cho đến khi bạn trả riêng hoặc khoản vay trả theo bong bóng, khi cuối cùng vẫn còn một khoản lớn.
Khoản thanh toán hàng tháng được thực hiện như thế nào
Người cho vay sử dụng công thức khấu hao tiêu chuẩn, biến số tiền cho vay, lãi suất định kỳ và một số khoản thanh toán thành một khoản thanh toán cố định:
M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]
Lấy ví dụ mặc định của máy tính: khoản vay 250.000 USD với lãi suất 6,5% trong 30 năm. Lãi suất hàng tháng là 6,5% 12 ≈ 0,5417% và có 360 khoản thanh toán, tính ra:
M = $250,000 × [0.005417(1.005417)^360] / [(1.005417)^360 − 1]
M ≈ $1,580.17
Trong lần thanh toán đầu tiên đó, tiền lãi trên toàn bộ số dư 250.000 USD sẽ vào khoảng 1.354,17 USD, chỉ còn lại 226,00 USD để giảm tiền gốc. Đó là một vết lõm nhỏ đối với một khoản thanh toán lớn như vậy - đó chính xác là lý do tại sao những năm đầu của khoản thế chấp có cảm giác như họ hầu như không di chuyển số dư.
Tại sao sự kết hợp giữa gốc và lãi thay đổi theo thời gian
Tiền lãi được tính trên số dư còn lại, không phải trên số tiền vay ban đầu. Khi phần gốc của mỗi khoản thanh toán dần dần thu hẹp số dư đó, lãi suất cũng giảm theo - và vì tổng khoản thanh toán không bao giờ thay đổi nên số tiền còn trống sẽ chuyển thẳng vào phần gốc lớn hơn vào tháng tiếp theo. Đó là một quả cầu tuyết chậm chứ không phải là một sự chuyển đổi đột ngột.
Một giả định phổ biến là tiền gốc vượt lãi ở khoảng nửa điểm của khoản vay. Trong thực tế, sự giao nhau đó phụ thuộc rất nhiều vào tỷ giá. Trong ví dụ 250.000 đô la ở trên với lãi suất 6,5%, tiền gốc không vượt quá lãi suất cho đến khi thanh toán khoảng 233 - khoảng 19 năm trong kỳ hạn 30 năm, không phải năm 15. Lãi suất cao hơn đẩy sự giao nhau đó muộn hơn; lãi suất thấp hơn kéo nó đến sớm hơn, bởi vì ngay từ đầu mỗi khoản thanh toán sẽ bị tiêu tốn ít tiền lãi hơn.
Những khoản thanh toán bổ sung nào thực sự mua được cho bạn
Bởi vì tiền lãi chỉ được tính trên số dư còn lại nên bất kỳ số tiền bổ sung nào bạn gửi vào - ngoài khoản thanh toán được yêu cầu - sẽ được trừ thẳng vào tiền gốc. Điều đó làm giảm số dư lãi suất được tính cho mỗi khoản thanh toán tiếp theo, cộng dồn trong suốt thời hạn của khoản vay.
Tiếp tục duy trì khoản vay 250.000 USD với lãi suất 6,5% trong 30 năm: chỉ thêm 200 USD vào mỗi khoản thanh toán hàng tháng giúp giảm thời gian hoàn trả từ 360 tháng xuống còn khoảng 265 - gần 8 năm trước đó - và giảm tổng tiền lãi phải trả từ khoảng 318.861 USD xuống còn khoảng 221.243 USD. Đó là khoản tiết kiệm gần 97.600 đô la để có thêm 200 đô la mỗi tháng, điều này đáng giá khi bạn sử dụng trường thanh toán bổ sung ở trên.
15 năm và 30 năm: sự đánh đổi thực sự
Việc rút ngắn thời hạn sẽ làm tăng khoản thanh toán hàng tháng nhưng lại cắt giảm tổng tiền lãi đi rất nhiều, vì số tháng tích lũy lãi ít hơn. Với khoản vay 250.000 USD tương tự với lãi suất 6,5%:
| Thuật ngữ | Thanh toán hàng tháng | Total interest paid |
|---|---|---|
| 15 năm | $2,177.77 | $141,998 |
| 30 năm | $1,580.17 | $318,861 |
About $598 more a month on the 15-year term saves nearly $177,000 in interest over the life of the loan. Whether that trade makes sense comes down to what else that monthly cash could do for you and how tight your budget is — there's no universally right answer, only the one that fits your situation.
Trường hợp lịch trình này sẽ khác với tuyên bố của người cho vay của bạn
Công cụ tính toán này giả định một tỷ lệ cố định, các khoản thanh toán bằng nhau và không có khoản thanh toán nào bị bỏ lỡ hoặc trễ - giống như những giả định mà người cho vay của bạn đã sử dụng để xây dựng lịch trình ban đầu của bạn. Trường hợp mọi thứ có thể khác nhau: nhiều người cho vay tính lãi hàng ngày thay vì tính một lần hàng tháng, các báo cáo thế chấp thường được ký quỹ cho thuế tài sản và bảo hiểm chủ nhà, và mọi khoản phí hoặc điều chỉnh lãi suất đối với khoản vay có lãi suất thay đổi hoàn toàn không được phản ánh ở đây. Hãy coi các con số như một ước tính chặt chẽ, đáng tin cậy cho việc lập kế hoạch — không thể thay thế cho các tài liệu cho vay chính thức của bạn.
Máy tính liên quan
Nếu khoản vay của bạn đặc biệt là một khoản thế chấp,máy tính khấu hao thế chấpthêm thuế tài sản và bảo hiểm vào bức tranh. cácmáy tính khoản vaylà lựa chọn nhanh hơn khi bạn chỉ cần số thanh toán mà không cần bảng đầy đủ. Nếu lãi suất đã thay đổi kể từ khi bạn vay,máy tính tái cấp vốncho thấy liệu việc chuyển đổi các khoản vay có xứng đáng với chi phí đóng vàmáy tính trả nợgiúp ưu tiên thanh toán thêm cho nhiều khoản vay cùng một lúc thay vì chỉ một khoản.