Câu trả lời ngắn gọn
Đối với một ngôi nhà trị giá 350.000 đô la, mức giảm 20% là 70.000 đô la - cộng với khoảng 10.500 đô la chi phí đóng ở mức 3%, tổng cộng là 80.500 đô la - và nó loại bỏ PMI. Thay vào đó, hãy giảm 10% (35.000 đô la) và khoản vay tăng lên 315.000 đô la, cộng thêm khoảng 183,75 đô la một tháng vào PMI trong khoảng 95 tháng, hoặc tổng cộng khoảng 17.456 đô la, cho đến khi bạn tích lũy đủ vốn chủ sở hữu để loại bỏ nó.
Bài học chính
- 20% down on a $350,000 home is $70,000, and it's the threshold where PMI disappears on a conventional loan.
- 10% down on the same home means an extra $35,000 borrowed and roughly $17,456 in PMI paid over about 95 months.
- Chi phí đóng cửa (thường là 2–5% giá) là một yêu cầu tiền mặt riêng biệt cộng với khoản trả trước - 3% trên 350.000 đô la là 10.500 đô la.
- Tiết kiệm 1.000 USD/tháng với lãi suất 4% từ số dư ban đầu 20.000 USD sẽ đạt được mục tiêu 80.500 USD sau 56 tháng - khoảng 4 năm 8 tháng.
Bạn thực sự cần trả trước bao nhiêu
Không có con số bắt buộc duy nhất - nó phụ thuộc vào chương trình cho vay. Trên một ngôi nhà trị giá 350.000 đô la, đây là mức trả trước khác nhau có ý nghĩa như thế nào đối với số tiền vay và khoản thanh toán hàng tháng của bạn:
| Xuống % | Trả trước | Số tiền cho vay | Thanh toán hàng tháng | PMI/tháng |
|---|---|---|---|---|
| 3% | $10,500 | $339,500 | $2,145.87 | $198.04 |
| 5% | $17,500 | $332,500 | $2,101.63 | $193.96 |
| 10% | $35,000 | $315,000 | $1,991.01 | $183.75 |
| 15% | $52,500 | $297,500 | $1,880.40 | $173.54 |
| 20% | $70,000 | $280,000 | $1,769.79 | $0.00 |
FHA loans open the door at 3.5% down for qualifying credit, and VA or USDA loans can waive the down payment entirely for eligible borrowers. Conventional loans commonly start around 3–5%, but every point below 20% adds PMI to the monthly payment on top of principal and interest.
Sự đánh đổi PMI của việc đặt cọc dưới 20%
Bảo hiểm thế chấp tư nhân bảo vệ người cho vay, không phải bạn, nhưng bạn phải trả tiền bảo hiểm đó bất cứ khi nào vốn chủ sở hữu giảm xuống dưới 20%. Trong ví dụ 350.000 đô la với mức giảm 10%, khoản vay 315.000 đô la mang lại khoảng 183,75 đô la một tháng trong PMI. Con số đó nghe có vẻ nhỏ so với khoản thanh toán thế chấp 1.991 USD, nhưng nó sẽ cộng dồn theo thời gian:
Thời gian PMI ước tính đạt 20% vốn chủ sở hữu: ~95 tháng (khoảng 8 năm)
Tổng PMI được trả trong khoảng thời gian đó: ~$17,456
Đó là tiền thật không tạo ra vốn sở hữu và không mua được nhà - nó chỉ đơn giản đảm bảo rủi ro cho người cho vay cho đến khi số dư khoản vay của bạn giảm đủ so với giá trị căn nhà. Khi bạn vượt qua ngưỡng vốn chủ sở hữu 20%, PMI thường có thể bị hủy theo yêu cầu, đó là lý do tại sao những người đi vay có thể đến đó nhanh hơn (thông qua các khoản thanh toán gốc bổ sung hoặc giá trị căn nhà tăng lên) thường yêu cầu người cung cấp dịch vụ của họ đánh giá lại sớm hơn thay vì chờ tự động chấm dứt.
Xây dựng lộ trình tiết kiệm thực tế
The calculator doesn't just tell you the target — it tells you when you'll hit it, based on what you're already saving. Starting from $20,000, needing $80,500 (20% down plus 3% closing costs on the $350,000 example), and contributing $1,000 a month at a modest 4% return:
Số tiền còn cần: $60,500
Số tháng đạt mục tiêu: 56 (khoảng 4 năm 8 tháng)
Hai đòn bẩy di chuyển nhiều nhất vào ngày đó: khoản đóng góp hàng tháng và chính mục tiêu. Tỷ lệ trả trước nhỏ hơn sẽ thu hẹp số tiền cần thiết nhưng sẽ thêm PMI sau khi bạn mua, do đó, đáng để so sánh tổng số tiền mặt trả trước với tổng chi phí hàng tháng - bao gồm PMI - đối với một số mức trả trước khác nhau trước khi chốt mục tiêu.
Máy tính liên quan
- Máy tính thế chấp — thực hiện phân tích chi tiết khoản thanh toán hàng tháng đầy đủ sau khi bạn đã giải quyết xong số tiền vay.
- Máy tính khả năng chi trả nhà — làm việc dựa trên thu nhập của bạn để xem giá nhà phù hợp với ngân sách của bạn.
- Máy tính tái cấp vốn — hãy xem lại tỷ lệ của bạn sau khi bạn đã xây dựng vốn chủ sở hữu vượt qua ngưỡng PMI.