Câu trả lời ngắn gọn
Một ngôi nhà trị giá 400.000 USD với khoản trả trước 0 USD, lãi suất 6,25%, 30 năm, sử dụng VA lần đầu và phí cấp vốn được tài trợ cho khoản vay: phí cấp vốn là 2,15% ($8.600), tổng khoản vay $408.600, tiền gốc và lãi hàng tháng là $2.515,82 và $3.065,82/tháng đã bao gồm thuế và bảo hiểm. Không có PMI, không có khoản trả trước — nhưng tổng tiền lãi là 497.095,37 USD trong toàn bộ thời hạn.
Bài học chính
- Các khoản vay VA bỏ qua PMI và khoản trả trước hoàn toàn đối với những người đi vay đủ điều kiện, nhưng thay vào đó, gần như tất cả đều phải trả phí cấp vốn - 2,15% khoản vay cho lần sử dụng đầu tiên với mức giảm 0% trong ví dụ này.
- Việc sử dụng lại quyền lợi VA của bạn sẽ tốn kém hơn: cùng một khoản vay 400.000 đô la, giảm 0%, phí tài trợ là 3,3% (13.200 đô la) cho lần sử dụng tiếp theo so với 2,15% (8.600 đô la) lần đầu tiên - chênh lệch 4.600 đô la.
- Việc giảm thậm chí 10% không chỉ thu hẹp khoản vay - nó còn giảm tỷ lệ phí cấp vốn xuống 1,25%, thấp hơn nhiều so với mức 2,15% được tính ở mức giảm 0%.
- Việc tài trợ phí cấp vốn vào khoản vay (mặc định ở đây) tránh được khoản tiền mặt đến hạn khi kết thúc nhưng sẽ cộng thêm lãi vào khoản phí đó trong toàn bộ thời hạn cho vay - trả trước bằng tiền mặt giúp tiết kiệm 52,95 đô la/tháng và tổng tiền lãi là 10.462,60 đô la.
Cách thiết lập phí tài trợ
| Kịch bản (quân đội chính quy) | Mức phí | Phí cho khoản vay 400.000 USD |
|---|---|---|
| Sử dụng lần đầu giảm 0% | 2.15% | $8,600 |
| Sử dụng lần đầu giảm 10%+ | 1.25% | $4,500* |
| Sử dụng tiếp theo giảm 0% | 3.3% | $13,200 |
*Dựa trên số tiền vay $360.000 sau khi thanh toán trước $40.000 (10%).
Phí cấp vốn VA thay thế cả yêu cầu trả trước và bảo hiểm thế chấp hàng tháng, đồng thời nó chia theo ba yếu tố: liệu đây có phải là lần đầu tiên bạn sử dụng các khoản trợ cấp cho vay VA hay không, số tiền bạn đặt cọc và (cho lần sử dụng tiếp theo) liệu có bất kỳ khoản trả trước nào được thực hiện hay không. Cựu chiến binh có xếp hạng khuyết tật liên quan đến nghĩa vụ quân sự thường được miễn hoàn toàn khoản phí này - chỉ riêng khoản miễn trừ đó đã trị giá 8.600 USD trong ví dụ này. Vì phí là tỷ lệ phần trăm của số tiền vay nên bất kỳ khoản trả trước nào cũng sẽ làm giảm cả khoản vay cơ bản lẫn lãi suất áp dụng cho khoản vay đó, làm tăng thêm khoản tiết kiệm.
Tài trợ phí so với trả trước
Được tài trợ: khoản vay = 400.000 USD + 8.600 USD = 408.600 USD → 2.515,82 USD/tháng P&I
Trả trước: khoản vay = 400.000 USD → 2.462,87 USD/tháng P&I + 8.600 USD đến hạn khi kết thúc
Việc chuyển phí cấp vốn vào khoản vay là điều khiến các khoản vay VA thực sự giảm 0 đô la trên thực tế - bạn không cần tiền mặt để trả phí nhiều hơn là bạn cần tiền mặt để trả trước. Sự đánh đổi là khoản phí này sau đó sẽ tích lũy lãi trong suốt 30 năm giống như phần còn lại của khoản vay: thêm 52,95 đô la mỗi tháng và thêm 10.462,60 đô la tiền lãi so với việc trả khoản phí 8.600 đô la bằng tiền mặt khi kết thúc. Nếu bạn có sẵn tiền mặt, việc trả trước phí là cách rẻ hơn trong suốt thời hạn của khoản vay; Nếu lúc này việc bảo toàn tiền mặt để chi trả cho chi phí di chuyển, sửa chữa hoặc dự trữ quan trọng hơn thì việc tài trợ sẽ giúp khoản vay thực sự không bị trả trước.
Máy tính liên quan
- Máy tính thế chấp — so sánh với khoản vay thông thường với PMI.
- Máy tính khoản vay FHA — hãy xem một lựa chọn khác với mức thanh toán thấp khác được chính phủ hỗ trợ.
- Máy tính tái cấp vốn — mô hình tái cấp vốn giảm lãi suất VA trong tương lai.