Краткият отговор
A $400,000 home with $0 down, 6.25% rate, 30 years, first-time VA use, and the funding fee financed into the loan: funding fee is 2.15% ($8,600), total loan $408,600, monthly principal & interest $2,515.82, and $3,065.82/month with taxes and insurance included. No PMI, no down payment — but $497,095.37 in total interest over the full term.
Key takeaways
- VA заемите пропускат изцяло PMI и първоначална вноска за квалифицирани кредитополучатели, но почти всички вместо това плащат такса за финансиране — 2,15% от заема за използване за първи път при 0% надолу в този пример.
- Повторното използване на вашето право на VA струва повече: същият заем от $400 000, 0% надолу носи такса за финансиране от 3,3% ($13 200) при последващо използване срещу 2,15% ($8 600) за първи път — разлика от $4600.
- Намаляването дори с 10% не само свива заема — то също така намалява ставката на таксата за финансиране до 1,25%, доста под 2,15%, начислявани при намаление от 0%.
- Финансирането на таксата за финансиране в заема (по подразбиране тук) избягва дължимите пари в брой при затваряне, но добавя лихва върху тази такса за пълния срок на заема – плащането й предварително в брой спестява $52,95/месец и $10 462,60 обща лихва.
Как се определя таксата за финансиране
| Сценарий (редовни военни) | Ставка на таксата | Такса за заем от $400 000 |
|---|---|---|
| Използване за първи път, 0% намаление | 2.15% | $8,600 |
| Използване за първи път, 10%+ намаление | 1.25% | $4,500* |
| Следваща употреба, 0% намаление | 3.3% | $13,200 |
*Based on a $360,000 loan amount after a $40,000 (10%) down payment.
Таксата за финансиране на VA замества както изискването за първоначална вноска, така и месечната ипотечна застраховка и се мащабира с три фактора: дали за първи път използвате предимствата на заема от VA, колко сте заложили и (за последващо използване) дали изобщо е направено първоначално плащане. Ветераните с оценка за инвалидност, свързана с услуга, обикновено са напълно освободени от таксата - само това освобождаване струва 8600 $ в този пример. Тъй като таксата е процент от сумата на заема, всяка първоначална вноска намалява както основния заем, така и лихвения процент, прилаган към него, усложнявайки спестяванията.
Финансиране на таксата срещу авансово плащане
Financed: loan = $400,000 + $8,600 = $408,600 → $2,515.82/mo P&I
Платено предварително: заем = $400 000 → $2462,87/месец P&I + $8600, дължими при затваряне
Прехвърлянето на таксата за финансиране в заема е това, което прави заемите за VA наистина с 0 $ на практика – не се нуждаете от пари в брой за таксата, както не се нуждаете от пари в брой за авансово плащане. Компромисът е, че таксата след това натрупва лихва за пълните 30 години, точно както останалата част от заема: $52,95 повече на месец и $10 462,60 повече обща лихва в сравнение с плащането на такса от $8600 в брой при затваряне. Ако разполагате с налични пари, плащането на таксата предварително е по-евтиният път през целия срок на заема; ако запазването на пари за транспортни разходи, ремонти или резерви е по-важно в момента, финансирането им поддържа заема наистина без пари.
Свързани калкулатори
- Mortgage Calculator — сравнение с конвенционален заем с PMI.
- Кредитен калкулатор на FHA — see another low-down-payment government-backed option.
- Refinance Calculator — модел на бъдещо рефинансиране с намаляване на лихвените проценти за VA.